Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-USTSPV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², piętro 1/3
Dożynkowa, Ponikwoda, Lublin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ponikwoda
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-ponikwoda-dozyn) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-ponikwoda-dozynkow)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 34% wyższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 295 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 596 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 434 000 zł — oferta jest o 30% wyżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.05.2026 (152 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Dożynkowa: 17 ofert sprzedaży (mediana 10 263 zł/m²), 24 transakcje w rejestrze (mediana 10 466 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 43 transakcje w 24 miesiące) mediana to 10 596 zł/m², czyli ok. 434 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 1 | 565 000 zł | 13 781 | — |
| Dożynkowa | 49 m² | 0 | 527 488 zł | 10 765 | 0 m |
| Dożynkowa | 41 m² | 3 | 460 675 zł | 11 236 | 0 m |
| ul. Dożynkowa | 49 m² | 0 | 492 000 zł | 10 041 | 0 m |
| Ponikwoda | 39,3 m² | 0 | 413 000 zł | 10 498 | 342 m |
| Ponikwoda | 38,3 m² | 2 | 401 999 zł | 10 493 | 342 m |
| ul. Nagietkowa | 42,1 m² | 1 | 599 000 zł | 14 238 | 417 m |
| Daliowa | 36,1 m² | 0 | 555 300 zł | 15 370 | 455 m |
| Daliowa | 39,3 m² | — | 413 070 zł | 10 500 | 455 m |
| ul. Daliowa | 34 m² | — | 530 000 zł | 15 588 | 455 m |
| Daliowa | 38,3 m² | — | 548 000 zł | 14 319 | 455 m |
| Daliowa | 35 m² | 3 | 530 000 zł | 15 156 | 455 m |
| Daliowa | 38,3 m² | — | 402 255 zł | 10 500 | 455 m |
| ul. Daliowa 16 | 37 m² | 0 | 575 500 zł | 15 554 | 455 m |
| Narcyzowa | 45 m² | 2 | 497 640 zł | 11 059 | 655 m |
| Narcyzowa | 36 m² | 0 | 400 840 zł | 11 134 | 655 m |
Mediana podobnych — 11 156 zł/m²; to mieszkanie — 13 781 zł/m² (+24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 565 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 565 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 565 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 638 zł/m² z 2892 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.