Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QK-PWX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², piętro 1
Bokserska, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-boksersk) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-bokse) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1To okazja: cena za m² co najmniej 8% niższa od mediany 57 podobnych mieszkań w promieniu 1,5 km. O ile dokładnie —Plan Basic
- 2Porównanie z cenami transakcyjnymi obok —Plan Basic
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.04.2026 (208 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Bokserska: 290 ofert sprzedaży (mediana 17 542 zł/m²), 72 transakcje w rejestrze (mediana 20 175 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
To mieszkanie jest okazją: jego miejsce w przedziale podobnych ofert pokazujePlan Basic
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 149 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 228 zł/m², czyli ok. 789 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 1 | 701 784 zł | 17 100 | — |
| Bokserska | 45 m² | 0 | 812 063 zł | 18 046 | 0 m |
| Bokserska | 41 m² | 0 | 718 200 zł | 17 517 | 0 m |
| Bokserska | 43 m² | 2 | 755 940 zł | 17 580 | 0 m |
| Bokserska | 39 m² | 1 | 720 918 zł | 18 485 | 0 m |
| Bokserska | 43 m² | 4 | 786 439 zł | 18 289 | 0 m |
| Bokserska | 39 m² | 0 | 706 938 zł | 18 127 | 0 m |
| Bokserska | 38 m² | 6 | 716 250 zł | 18 849 | 0 m |
| Bokserska | 42 m² | 0 | 730 656 zł | 17 397 | 0 m |
| Bokserska | 38 m² | 1 | 695 690 zł | 18 308 | 0 m |
| Bokserska | 39 m² | 3 | 730 147 zł | 18 722 | 0 m |
| Bokserska | 39 m² | 0 | 705 876 zł | 18 099 | 0 m |
| Bokserska | 45 m² | 1 | 821 213 zł | 18 249 | 0 m |
| Bokserska | 41 m² | 1 | 732 743 zł | 17 872 | 0 m |
| Bokserska | 38,3 m² | — | 693 954 zł | 18 100 | 0 m |
| Bokserska | 37 m² | 1 | 687 843 zł | 18 590 | 0 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 701 784 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 701 784 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 701 784 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.