Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IIV0N0-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40,8 m²
Angielska, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40,8 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (bialystok.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/269)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 854 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 167 zł/m²) za 40,8 m² wychodzi ok. 537 000 zł — oferta jest o 15% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 6Ulica Angielska: 6 ofert sprzedaży (mediana 15 196 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 14 300 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 386 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 167 zł/m², czyli ok. 537 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40,8 m² | — | 620 000 zł | 15 196 | — |
| Angielska | 37,2 m² | — | 565 000 zł | 15 196 | 0 m |
| Angielska | 43,6 m² | — | 650 000 zł | 14 919 | 0 m |
| Mikołaja Kopernika | 43 m² | 3 | 579 000 zł | 13 465 | 56 m |
| Mikołaja Kopernika | 44 m² | 5 | 529 000 zł | 12 023 | 56 m |
| ul. gen. Józefa Bema | 38,6 m² | 7 | 620 000 zł | 16 066 | 82 m |
| Jana Kochanowskiego | 33 m² | 5 | 520 000 zł | 15 758 | 158 m |
| ul. gen. Józefa Bema | 42 m² | — | 490 000 zł | 11 667 | 159 m |
| Generała Józefa Bema | 42 m² | 4 | 464 000 zł | 11 048 | 159 m |
| Generała Józefa Bema | 38 m² | 7 | 620 000 zł | 16 316 | 159 m |
| Bema | 39 m² | — | 620 000 zł | 15 897 | 159 m |
| ul. gen. Józefa Bema | 38 m² | — | 670 000 zł | 17 632 | 159 m |
| ul. gen. Józefa Bema | 47 m² | — | 635 000 zł | 13 511 | 159 m |
| Bema | 39,5 m² | — | 335 000 zł | 8483 | 159 m |
| ul. Mazowiecka | 44 m² | — | 375 000 zł | 8523 | 502 m |
| Kaczorowskiego | 43 m² | 5 | 575 000 zł | 13 369 | 523 m |
Mediana podobnych — 11 667 zł/m²; to mieszkanie — 15 196 zł/m² (+30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 620 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.