Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LLBVNH-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², piętro 2
Agatowa, Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-biezanow-prokocim-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 126 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 555 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 538 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 514 000 zł — oferta jest o 40% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.06.2025 (489 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica AGATOWA: 303 ofert sprzedaży (mediana 15 870 zł/m²), 16 transakcji w rejestrze (mediana 13 793 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 191 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 538 zł/m², czyli ok. 514 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 2 | 721 931 zł | 17 608 | — |
| Agatowa | 41 m² | 3 | 724 009 zł | 17 659 | 0 m |
| Agatowa | 38,5 m² | — | 509 700 zł | 13 239 | 0 m |
| Agatowa | 42 m² | 3 | 746 400 zł | 17 771 | 0 m |
| Agatowa | 39 m² | 2 | 529 000 zł | 13 564 | 0 m |
| Agatowa | 49 m² | 0 | 599 000 zł | 12 225 | 0 m |
| Agatowa | 34 m² | — | 500 094 zł | 14 700 | 0 m |
| Agatowa | 42 m² | 0 | 740 234 zł | 17 625 | 0 m |
| Agatowa | 40,4 m² | — | 589 000 zł | 14 583 | 0 m |
| Agatowa | 49 m² | 1 | 619 000 zł | 12 633 | 0 m |
| Agatowa | 41 m² | 2 | 700 758 zł | 17 092 | 0 m |
| Agatowa | 40 m² | 2 | 702 124 zł | 17 553 | 0 m |
| Agatowa | 44 m² | 0 | 748 258 zł | 17 006 | 0 m |
| Agatowa | 41 m² | 1 | 724 211 zł | 17 664 | 0 m |
| Agatowa | 49 m² | 3 | 639 000 zł | 13 041 | 0 m |
| Agatowa | 41 m² | 3 | 726 448 zł | 17 718 | 0 m |
Mediana podobnych — 17 445 zł/m²; to mieszkanie — 17 608 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 721 931 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 721 931 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.