Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-8R4L1P-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², piętro 2
Załęska Hałda, Brynów, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Brynów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-brynow-zalesk) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-brynow-zaleska-h)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 114 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9823 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 393 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.05.2026 (155 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Załęska Hałda: 82 ofert sprzedaży (mediana 9968 zł/m²), 34 transakcje w rejestrze (mediana 9908 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 24 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9823 zł/m², czyli ok. 393 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 2 | 437 000 zł | 10 925 | — |
| Załęska Hałda | 40 m² | 1 | 429 000 zł | 10 725 | 0 m |
| Załęska Hałda | 40 m² | 3 | 446 000 zł | 11 150 | 0 m |
| Załęska Hałda | 41 m² | 2 | 397 000 zł | 9683 | 0 m |
| Załęska Hałda | 40 m² | 0 | 401 000 zł | 10 025 | 0 m |
| Załęska Hałda | 41 m² | 3 | 405 000 zł | 9878 | 0 m |
| Załęska Hałda | 42 m² | 2 | 399 000 zł | 9500 | 0 m |
| Załęska Hałda | 41 m² | 3 | 412 000 zł | 10 049 | 0 m |
| Załęska Hałda | 40 m² | 3 | 405 000 zł | 10 125 | 0 m |
| Załęska Hałda | 45 m² | 2 | 492 000 zł | 10 933 | 0 m |
| Załęska Hałda | 44 m² | — | 389 000 zł | 8841 | 0 m |
| Wincentego Pola | 47,8 m² | 2 | 429 000 zł | 8975 | 784 m |
| Józefa Gallusa | 37 m² | 3 | 329 000 zł | 8892 | 787 m |
| Józefa Gallusa | 37 m² | 4 | 259 000 zł | 7000 | 787 m |
| Józefa Gallusa | 39 m² | 3 | 300 000 zł | 7692 | 787 m |
| Okrężna | 39,1 m² | — | 349 000 zł | 8926 | 812 m |
Mediana podobnych — 9500 zł/m²; to mieszkanie — 10 925 zł/m² (+15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 437 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 437 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.