Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GCGAGJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40,4 m²
Walońska, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40,4 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-ul-walonska-2-pokojowe-u9w3) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu,)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 99% wyższa od mediany 343 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 385 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 255 zł/m²) za 40,4 m² wychodzi ok. 697 000 zł — oferta jest o 66% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.10.2026 (15 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3% rocznie brutto.
- 7Ulica Walońska: 28 ofert sprzedaży (mediana 20 364 zł/m²), 26 transakcji w rejestrze (mediana 17 753 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 139 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 255 zł/m², czyli ok. 697 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40,4 m² | — | 1 159 000 zł | 28 695 | — |
| Walońska | 46,4 m² | — | 899 000 zł | 19 388 | 0 m |
| Walońska | 37,9 m² | — | 800 000 zł | 21 114 | 0 m |
| Walońska | 36,8 m² | 6 | 859 000 zł | 23 349 | 0 m |
| Walońska | 39,6 m² | — | 931 000 zł | 23 498 | 0 m |
| ul. Walońska | 45,6 m² | 2 | 669 585 zł | 14 700 | 53 m |
| ul. gen. Romualda Traugutta | 46,5 m² | 1 | 1 069 000 zł | 22 974 | 68 m |
| ul. gen. Romualda Traugutta | 45 m² | 7 | 747 000 zł | 16 619 | 194 m |
| ul. Traugutta 70 | 46,2 m² | 1 | 688 231 zł | 14 900 | 211 m |
| Traugutta | 34,9 m² | 5 | 569 864 zł | 16 315 | 217 m |
| gen. Romualda Traugutta | 42,4 m² | — | 704 338 zł | 16 600 | 217 m |
| Traugutta | 37 m² | 1 | 584 284 zł | 15 800 | 217 m |
| Miernicza | 32,7 m² | — | 569 000 zł | 17 417 | 233 m |
| Miernicza | 47,1 m² | 4 | 699 000 zł | 14 828 | 233 m |
| Miernicza | 33 m² | 5 | 579 000 zł | 17 546 | 233 m |
| okolice ul. Walońskiej | 34,2 m² | 2 | 640 000 zł | 18 741 | 241 m |
Mediana podobnych — 16 000 zł/m²; to mieszkanie — 28 695 zł/m² (+79%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 159 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 159 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 159 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.