Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MXGZRN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², piętro 4
Uniwersytecka, Centrum, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-centrum-uniwers) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-centrum-uniwersyte)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 585 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6660 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 266 000 zł — oferta jest o 49% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.09.2024 (775 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Uniwersytecka: 38 ofert sprzedaży (mediana 10 585 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 17 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6660 zł/m², czyli ok. 266 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 4 | 395 558 zł | 9889 | — |
| Uniwersytecka | 46 m² | 6 | 479 568 zł | 10 425 | 0 m |
| Uniwersytecka | 41 m² | 7 | 438 169 zł | 10 687 | 0 m |
| Uniwersytecka | 38 m² | 3 | 383 800 zł | 10 100 | 0 m |
| Uniwersytecka | 46 m² | 8 | 560 714 zł | 12 189 | 0 m |
| Uniwersytecka | 41 m² | 6 | 433 976 zł | 10 585 | 0 m |
| Uniwersytecka | 42 m² | 13 | 508 149 zł | 12 099 | 0 m |
| Uniwersytecka | 43 m² | 3 | 456 015 zł | 10 605 | 0 m |
| Uniwersytecka | 46 m² | 5 | 472 584 zł | 10 274 | 0 m |
| Uniwersytecka | 40 m² | 2 | 407 729 zł | 10 193 | 0 m |
| Uniwersytecka | 47 m² | 3 | 483 952 zł | 10 297 | 0 m |
| Uniwersytecka | 47 m² | 4 | 488 720 zł | 10 398 | 0 m |
| Uniwersytecka | 47 m² | 2 | 479 184 zł | 10 195 | 0 m |
| Uniwersytecka | 46 m² | 7 | 484 224 zł | 10 527 | 0 m |
| Uniwersytecka | 36 m² | 4 | 380 224 zł | 10 562 | 0 m |
| Uniwersytecka | 40 m² | 3 | 391 501 zł | 9788 | 0 m |
Mediana podobnych — 10 706 zł/m²; to mieszkanie — 9889 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 395 558 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 395 558 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2139 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 8972 zł/m²; I kw. 2025 — 9250 zł/m²; II kw. 2025 — 9335 zł/m²; III kw. 2025 — 9061 zł/m²; IV kw. 2025 — 8989 zł/m²; I kw. 2026 — 10 113 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.