Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-9QKVTC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39,8 m²
Umińskiego, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39,8 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-poznan-wilda-ul-jana-uminskiego-2-p) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-p) · Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 179 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 684 zł/m²) za 39,8 m² wychodzi ok. 465 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.07.2026 (104 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Umińskiego: 4 ofert sprzedaży (mediana 11 354 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 194 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 684 zł/m², czyli ok. 465 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39,8 m² | — | 520 000 zł | 13 062 | — |
| Umińskiego | 39,4 m² | — | 389 000 zł | 9876 | 0 m |
| Umińskiego | 35,8 m² | — | 459 000 zł | 12 832 | 0 m |
| Kosińskiego | 37,9 m² | — | 430 000 zł | 11 346 | 194 m |
| Antoniego Kosińskiego | 35,4 m² | 6 | 517 000 zł | 14 609 | 194 m |
| ul. Fabryczna | 38 m² | — | 599 000 zł | 15 763 | 226 m |
| Antoniego Madalińskiego | 37 m² | — | 379 000 zł | 10 243 | 244 m |
| Robocza | 46 m² | — | 469 000 zł | 10 196 | 323 m |
| ul. Jana Kilińskiego | 45 m² | — | 395 000 zł | 8778 | 509 m |
| Kolejowa | 34,3 m² | 3 | 485 000 zł | 14 157 | 568 m |
| Kolejowa | 45 m² | 1 | 635 925 zł | 14 132 | 642 m |
| Kolejowa | 36,3 m² | — | 479 000 zł | 13 185 | 642 m |
| Kolejowa | 43 m² | 1 | 589 005 zł | 13 698 | 642 m |
| Kolejowa | 39 m² | 3 | 563 134 zł | 14 439 | 642 m |
| Kolejowa | 45 m² | 1 | 623 545 zł | 13 857 | 642 m |
| Kolejowa | 37 m² | 1 | 568 800 zł | 15 373 | 642 m |
Mediana podobnych — 13 953 zł/m²; to mieszkanie — 13 062 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 520 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 520 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 520 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.