Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KI-DAE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², piętro 3/4
Tytusa Czyżewskiego, Krowodrza, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Krowodrza
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-krowodrza-tytusa-c) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-krowodrza-tytus)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 206 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 138 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 646 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.07.2026 (111 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica TYTUSA CZYŻEWSKIEGO: 62 ofert sprzedaży (mediana 17 420 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 17 123 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 37 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 138 zł/m², czyli ok. 646 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 3 | 712 826 zł | 17 821 | — |
| Czyżewskiego | 42,6 m² | — | 762 361 zł | 17 900 | 0 m |
| Czyżewskiego | 42,5 m² | — | 722 669 zł | 17 020 | 0 m |
| Czyżewskiego | 42,6 m² | — | 749 084 zł | 17 580 | 0 m |
| Czyżewskiego | 42,6 m² | — | 738 005 zł | 17 320 | 0 m |
| Czyżewskiego | 44,8 m² | — | 745 075 zł | 16 620 | 0 m |
| Tytusa Czyżewskiego | 42 m² | 2 | 738 005 zł | 17 572 | 0 m |
| Tytusa Czyżewskiego | 42 m² | 1 | 722 669 zł | 17 206 | 0 m |
| Czyżewskiego | 40,7 m² | — | 709 168 zł | 17 420 | 0 m |
| Czyżewskiego | 45,5 m² | — | 750 999 zł | 16 520 | 0 m |
| Tytusa Czyżewskiego | 39 m² | 3 | 709 168 zł | 18 184 | 0 m |
| Tytusa Czyżewskiego | 44 m² | 0 | 745 075 zł | 16 934 | 0 m |
| Czyżewskiego | 40,9 m² | — | 712 826 zł | 17 420 | 0 m |
| Tytusa Czyżewskiego | 45 m² | 0 | 750 999 zł | 16 689 | 0 m |
| Tytusa Czyżewskiego | 42 m² | 4 | 762 361 zł | 18 152 | 0 m |
| Tytusa Czyżewskiego | 45 m² | 0 | 759 024 zł | 16 867 | 0 m |
Mediana podobnych — 17 835 zł/m²; to mieszkanie — 17 821 zł/m² (−0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 712 826 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 712 826 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.