Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QM-JE4-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², parter
Stanisława Dąbka, Ujeścisko-Łostowice, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ujeścisko-Łostowice
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-ujescisko-losto) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-ujescisko-lostowic) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 19% wyższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 395 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 602 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 464 000 zł — oferta jest o 38% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.09.2026 (36 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Stanisława Dąbka: 14 ofert sprzedaży (mediana 13 417 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 12 741 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 70 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 602 zł/m², czyli ok. 464 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 0 | 640 000 zł | 16 000 | — |
| Stanisława Dąbka | 42 m² | 1 | 570 000 zł | 13 571 | 0 m |
| Stanisława Dąbka | 43 m² | 1 | 580 000 zł | 13 488 | 0 m |
| Dąbka | 43,3 m² | — | 580 000 zł | 13 395 | 0 m |
| Stanisława Dąbka | 42 m² | 1 | 589 000 zł | 14 024 | 0 m |
| Dąbka | 42,4 m² | — | 570 000 zł | 13 440 | 0 m |
| Huenefelda | 45 m² | — | 559 000 zł | 12 433 | 308 m |
| Konstantego Bergiela | 46 m² | 0 | 579 000 zł | 12 587 | 479 m |
| Bramińskiego | 47,5 m² | — | 699 000 zł | 14 716 | 551 m |
| Kampinoska | 42 m² | 3 | 649 000 zł | 15 452 | 657 m |
| Kampinoska | 42,2 m² | — | 639 000 zł | 15 153 | 657 m |
| ul. Niepołomicka | 45,9 m² | 2 | 599 000 zł | 13 042 | 658 m |
| Świrskiego | 44,7 m² | — | 570 000 zł | 12 749 | 676 m |
| ul. Niepołomicka | 46 m² | 0 | 699 000 zł | 15 189 | 737 m |
| ul. Wielkopolska | 42 m² | 0 | 517 000 zł | 12 310 | 754 m |
| ul. Kazimierza Porębskiego | 47,3 m² | 2 | 629 000 zł | 13 298 | 770 m |
Mediana podobnych — 13 500 zł/m²; to mieszkanie — 16 000 zł/m² (+19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 640 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 640 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 640 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.