Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-7IINFG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39,5 m²
Powsińska, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkal)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 112 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 889 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 506 zł/m²) za 39,5 m² wychodzi ok. 613 000 zł — oferta jest o 37% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Powsińska: 17 ofert sprzedaży (mediana 18 560 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 15 538 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 104 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 506 zł/m², czyli ok. 613 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39,5 m² | — | 838 614 zł | 21 220 | — |
| Powsińska | 41,4 m² | 4 | 915 017 zł | 22 123 | 0 m |
| Powsińska | 39,8 m² | 8 | 872 018 zł | 21 910 | 16 m |
| Powsińska | 39,6 m² | 4 | 858 808 zł | 21 709 | 16 m |
| ul. Powsińska | 39,9 m² | 6 | 867 062 zł | 21 720 | 43 m |
| ul. Powsińska | 39,6 m² | 8 | 866 979 zł | 21 910 | 43 m |
| ul. Powsińska | 39,8 m² | 4 | 928 369 zł | 23 320 | 43 m |
| Konstancińska | 38 m² | 0 | 575 000 zł | 15 132 | 318 m |
| Konstancińska | 38 m² | 5 | 595 000 zł | 15 658 | 318 m |
| Limanowskiego | 38,7 m² | — | 720 000 zł | 18 614 | 446 m |
| Limanowskiego | 45,8 m² | 1 | 798 400 zł | 17 432 | 446 m |
| Limanowskiego | 38 m² | — | 720 000 zł | 18 947 | 446 m |
| Bolesława Limanowskiego | 45,8 m² | — | 869 000 zł | 18 974 | 446 m |
| Świętego Bonifacego | 38 m² | 9 | 598 000 zł | 15 737 | 490 m |
| ul. Jana III Sobieskiego | 46,6 m² | 4 | 769 000 zł | 16 502 | 553 m |
| Jaszowiecka | 32,2 m² | 4 | 689 000 zł | 21 398 | 636 m |
Mediana podobnych — 17 500 zł/m²; to mieszkanie — 21 220 zł/m² (+21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 838 614 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.