Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FLCV-B-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², piętro 4/7
Pomorska, Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 4 z 7
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/lira_house_lodz_677595) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-pomor) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie-pomorska)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 106 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 100 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 617 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 425 000 zł — oferta jest o 15% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 11.02.2026 (259 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Pomorska: 392 ofert sprzedaży (mediana 12 800 zł/m²), 24 transakcje w rejestrze (mediana 8298 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 21 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 617 zł/m², czyli ok. 425 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 4 | 489 830 zł | 12 246 | — |
| Pomorska 108 | 36 m² | — | 442 185 zł | 12 300 | 0 m |
| Pomorska 108 | 35,8 m² | — | 450 576 zł | 12 600 | 0 m |
| Pomorska 108 | 39,5 m² | — | 477 587 zł | 12 100 | 0 m |
| Pomorska | 39 m² | 5 | 489 250 zł | 12 545 | 0 m |
| Pomorska | 33 m² | — | 530 000 zł | 16 066 | 0 m |
| Pomorska | 43 m² | 1 | 719 000 zł | 16 721 | 0 m |
| Pomorska | 39 m² | 6 | 495 752 zł | 12 712 | 0 m |
| Pomorska 108 | 37,4 m² | — | 478 080 zł | 12 800 | 0 m |
| Pomorska | 42,7 m² | — | 719 000 zł | 16 838 | 0 m |
| Pomorska | 39 m² | 2 | 470 880 zł | 12 074 | 0 m |
| Pomorska | 37 m² | 6 | 478 080 zł | 12 921 | 0 m |
| Pomorska 108 | 36 m² | — | 452 970 zł | 12 600 | 0 m |
| Pomorska 108 | 40 m² | — | 495 752 zł | 12 400 | 0 m |
| Pomorska 108 | 36 m² | — | 449 375 zł | 12 500 | 0 m |
| Pomorska 108 | 39,4 m² | — | 496 062 zł | 12 600 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 600 zł/m²; to mieszkanie — 12 246 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 489 830 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 489 830 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 489 830 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 7438 zł/m²; III kw. 2025 — 9181 zł/m²; IV kw. 2025 — 8994 zł/m²; I kw. 2026 — 9074 zł/m²; II kw. 2026 — 9617 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.