Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WGSDKR-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39,5 m²
Piekarnicza, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 30% wyższa od mediany 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 985 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 920 zł/m²) za 39,5 m² wychodzi ok. 589 000 zł — oferta jest o 39% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Piekarnicza: 41 ofert sprzedaży (mediana 15 536 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 13 852 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 187 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 920 zł/m², czyli ok. 589 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39,5 m² | — | 820 000 zł | 20 760 | — |
| Piekarnicza | 42,3 m² | — | 657 638 zł | 15 536 | 0 m |
| ul. Stanisława Lema | 41,2 m² | 5 | 829 000 zł | 20 146 | 80 m |
| ul. Czesława Miłosza | 43 m² | 0 | 799 000 zł | 18 581 | 89 m |
| Stanisława Lema | 42 m² | 5 | 999 000 zł | 23 786 | 148 m |
| Lema | 41,2 m² | — | 769 000 zł | 18 688 | 148 m |
| Stanisława Lema | 44 m² | 0 | 730 000 zł | 16 591 | 148 m |
| ul. Stanisława Lema | 39 m² | — | 740 000 zł | 18 974 | 148 m |
| Profesora Stefana Hausbrandta | 47 m² | 6 | 699 000 zł | 14 872 | 269 m |
| Profesora Stefana Hausbrandta | 38 m² | 4 | 649 000 zł | 17 079 | 269 m |
| ul. Stanisława Lema | 44,1 m² | 0 | 699 900 zł | 15 889 | 355 m |
| ul. Franciszka Rakoczego | 34 m² | 3 | 629 000 zł | 18 500 | 355 m |
| Belgradzka | 39 m² | 2 | 704 947 zł | 18 076 | 478 m |
| Belgradzka | 42 m² | 0 | 743 770 zł | 17 709 | 478 m |
| Belgradzka | 41 m² | 1 | 728 474 zł | 17 768 | 478 m |
| ul. Myśliwska | 47 m² | 1 | 737 900 zł | 15 700 | 489 m |
Mediana podobnych — 15 985 zł/m²; to mieszkanie — 20 760 zł/m² (+30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 820 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.