Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-E-C0FR-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39,9 m², piętro 7
Pabianicka, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39,9 m²
- Piętro
- 7
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-krzyki-pabianicka) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-krzyki-pabiani) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-kuchnia-z-ok)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 56% wyższa od mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 683 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 002 zł/m²) za 39,9 m² wychodzi ok. 479 000 zł — oferta jest o 130% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.10.2026 (22 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Pabianicka: 17 ofert sprzedaży (mediana 17 683 zł/m²), 104 transakcje w rejestrze (mediana 16 601 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 131 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 002 zł/m², czyli ok. 479 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39,9 m² | 7 | 1 100 000 zł | 27 569 | — |
| Pabianicka | 39 m² | 9 | 706 268 zł | 18 109 | 0 m |
| Pabianicka | 39,9 m² | — | 706 268 zł | 17 683 | 0 m |
| Krzyki | 39,9 m² | 4 | 650 000 zł | 16 307 | 42 m |
| ul. Pabianicka | 39,8 m² | 6 | 707 158 zł | 17 781 | 71 m |
| ul. Komandorska | 41 m² | — | 530 000 zł | 12 927 | 191 m |
| Komandorska | 38,5 m² | — | 555 000 zł | 14 416 | 191 m |
| Komandorska | 34,4 m² | — | 639 000 zł | 18 570 | 191 m |
| Komandorska | 43 m² | 5 | 540 000 zł | 12 558 | 191 m |
| Krzyki | 39,7 m² | 9 | 710 160 zł | 17 879 | 203 m |
| Studzienna | 33 m² | 4 | 494 000 zł | 14 970 | 333 m |
| okolice Uniwersytetu Ekonomicznego | 41,5 m² | 6 | 530 000 zł | 12 771 | 347 m |
| Radosna | 42,5 m² | 2 | 595 000 zł | 13 987 | 364 m |
| okolice Uniwersytetu Ekonomicznego | 38,5 m² | 4 | 530 000 zł | 13 766 | 383 m |
| ul. Studzienna | 42 m² | 5 | 579 000 zł | 13 786 | 384 m |
| okolice ul. PowstańcóW śLĄSKICH | 41 m² | 5 | 630 000 zł | 15 366 | 419 m |
Mediana podobnych — 17 781 zł/m²; to mieszkanie — 27 569 zł/m² (+55%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 100 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 100 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 100 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.