Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DSEQER-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², piętro 4/5
Orzechowa, Włochy, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 4 z 5
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Włochy
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wlochy-orzechowa) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wlochy-orzech)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 873 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 712 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 628 000 zł — oferta jest o 18% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.12.2025 (313 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Orzechowa: 83 ofert sprzedaży (mediana 17 136 zł/m²), 74 transakcje w rejestrze (mediana 15 722 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 109 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 712 zł/m², czyli ok. 628 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 4 | 742 916 zł | 18 573 | — |
| Orzechowa | 42 m² | 4 | 754 052 zł | 17 954 | 0 m |
| ul. Orzechowa | 43 m² | — | 899 000 zł | 20 907 | 0 m |
| Orzechowa | 39 m² | 1 | 711 016 zł | 18 231 | 0 m |
| Orzechowa | 40 m² | 5 | 747 385 zł | 18 685 | 0 m |
| Orzechowa | 46 m² | 3 | 788 385 zł | 17 139 | 0 m |
| Orzechowa | 45 m² | 4 | 803 891 zł | 17 864 | 0 m |
| Orzechowa | 36 m² | 4 | 677 179 zł | 18 811 | 0 m |
| Orzechowa | 40 m² | 4 | 738 892 zł | 18 472 | 0 m |
| Orzechowa | 45 m² | 2 | 770 983 zł | 17 133 | 0 m |
| Orzechowa | 46 m² | 4 | 798 000 zł | 17 348 | 0 m |
| Orzechowa | 40 m² | 3 | 734 568 zł | 18 364 | 0 m |
| Orzechowa | 48 m² | 3 | 845 835 zł | 17 622 | 0 m |
| Orzechowa | 45 m² | 1 | 756 880 zł | 16 820 | 0 m |
| Orzechowa | 46 m² | 5 | 802 807 zł | 17 452 | 0 m |
| Orzechowa | 48 m² | 5 | 861 121 zł | 17 940 | 0 m |
Mediana podobnych — 17 864 zł/m²; to mieszkanie — 18 573 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 742 916 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 742 916 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.