Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL--KNGQA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40,5 m², parter
ul. Macieja Dębskiego, Swoszowice, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40,5 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rok budowy
- 2014
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Swoszowice
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-swoszowice-ul-macieja-debski) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-macieja-debs)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 582 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 172 zł/m²) za 40,5 m² wychodzi ok. 533 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.10.2026 (8 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Domiporta, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica MACIEJA DĘBSKIEGO: 29 ofert sprzedaży (mediana 14 582 zł/m²), 59 transakcji w rejestrze (mediana 13 333 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 75 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 172 zł/m², czyli ok. 533 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40,5 m² | 0 | 590 000 zł | 14 582 | — |
| Dębskiego | 42 m² | — | 630 000 zł | 15 000 | 260 m |
| Dębskiego | 41,6 m² | — | 600 000 zł | 14 423 | 260 m |
| Macieja Dębskiego | 41 m² | 0 | 600 000 zł | 14 634 | 260 m |
| ul. Macieja Dębskiego | 33 m² | — | 549 000 zł | 16 636 | 260 m |
| Macieja Dębskiego | 40 m² | 0 | 590 000 zł | 14 750 | 260 m |
| Dębskiego | 40 m² | — | 595 000 zł | 14 875 | 260 m |
| Dębskiego | 40,5 m² | 0 | 680 000 zł | 16 790 | 260 m |
| Macieja Dębskiego | 43 m² | 0 | 599 000 zł | 13 930 | 260 m |
| Macieja Dębskiego | 40 m² | 0 | 570 000 zł | 14 250 | 260 m |
| ul. Leona Petrażyckiego | 47 m² | 3 | 670 000 zł | 14 255 | 650 m |
| Smoleńskiego | 44,8 m² | — | 613 760 zł | 13 700 | 875 m |
| Szwed-Śniadowskiej | 45,2 m² | — | 649 000 zł | 14 362 | 1 km |
| Szwed-Śniadowskiej | 35,3 m² | — | 550 000 zł | 15 563 | 1 km |
| Anny Szwed-Śniadowskiej | 45 m² | 3 | 653 000 zł | 14 511 | 1 km |
| Anny Szwed-Śniadowskiej | 35 m² | 3 | 550 000 zł | 15 714 | 1 km |
Mediana podobnych — 14 511 zł/m²; to mieszkanie — 14 582 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 590 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 590 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 590 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.