Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-C9O2B5-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40,1 m², piętro 1
Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40,1 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-40m2-mzn20) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty/ob/49203983) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-40m2-dwupokojowe-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 32% wyższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7933 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7183 zł/m²) za 40,1 m² wychodzi ok. 288 000 zł — oferta jest o 46% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.10.2026 (22 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 44 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7183 zł/m², czyli ok. 288 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40,1 m² | 1 | 420 200 zł | 10 476 | — |
| Bałuty | 37,3 m² | 2 | 353 500 zł | 9477 | 0 m |
| Bałuty | 47,6 m² | 0 | 500 675 zł | 10 525 | 0 m |
| ul. Kaczeńcowa | 36,8 m² | 1 | 352 600 zł | 9589 | 100 m |
| Andrzeja Radka | 45 m² | 4 | 349 000 zł | 7756 | 139 m |
| Rojna | 37 m² | 4 | 315 000 zł | 8514 | 176 m |
| Rojna | 45 m² | 3 | 395 000 zł | 8778 | 176 m |
| ul. Rojna | 36 m² | — | 249 000 zł | 6917 | 176 m |
| Rojna | 37 m² | 0 | 259 000 zł | 7000 | 176 m |
| Rojna | 45 m² | 4 | 365 000 zł | 8111 | 176 m |
| ul. Rojna | 43 m² | — | 301 000 zł | 7000 | 176 m |
| Rojna | 45,1 m² | — | 285 000 zł | 6315 | 176 m |
| Rojna | 37,8 m² | — | 319 000 zł | 8439 | 176 m |
| Rojna | 37,5 m² | — | 315 000 zł | 8405 | 176 m |
| Rojna | 37 m² | 3 | 299 000 zł | 8081 | 176 m |
| Rojna | 45,1 m² | — | 299 000 zł | 6625 | 176 m |
Mediana podobnych — 8075 zł/m²; to mieszkanie — 10 476 zł/m² (+30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 420 200 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 420 200 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 420 200 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.