Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-17B8VT-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², piętro 3/7
Kijowska, Praga-Północ, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 3 z 7
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Praga-Północ
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-kij) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 28% wyższa od mediany 133 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 152 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 164 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 727 000 zł — oferta jest o 27% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.11.2023 (1065 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Kijowska: 490 ofert sprzedaży (mediana 18 278 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 16 257 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 39 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 164 zł/m², czyli ok. 727 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 3 | 926 000 zł | 23 150 | — |
| Kijowska | 46 m² | 4 | 819 333 zł | 17 812 | 0 m |
| Kijowska | 42 m² | 7 | 804 840 zł | 19 163 | 0 m |
| Kijowska | 38 m² | 7 | 770 814 zł | 20 285 | 0 m |
| Kijowska | 45 m² | 5 | 816 777 zł | 18 151 | 0 m |
| Kijowska | 37 m² | 4 | 705 738 zł | 19 074 | 0 m |
| Kijowska 17 | 44,8 m² | — | 840 548 zł | 18 754 | 0 m |
| Kijowska | 37 m² | 5 | 708 561 zł | 19 150 | 0 m |
| Kijowska 17 | 45,7 m² | — | 784 320 zł | 17 159 | 0 m |
| Kijowska 17 | 42,2 m² | — | 734 454 zł | 17 400 | 0 m |
| Kijowska | 37 m² | 4 | 701 063 zł | 18 948 | 0 m |
| Kijowska | 44 m² | 0 | 808 262 zł | 18 370 | 0 m |
| Kijowska | 37 m² | 1 | 669 460 zł | 18 094 | 0 m |
| Kijowska | 45 m² | 3 | 812 430 zł | 18 054 | 0 m |
| Kijowska | 37 m² | 3 | 684 420 zł | 18 498 | 0 m |
| Kijowska | 40 m² | 3 | 927 000 zł | 23 175 | 0 m |
Mediana podobnych — 18 370 zł/m²; to mieszkanie — 23 150 zł/m² (+26%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 926 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 926 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 409 zł/m² z 23 467 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.