Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MK5Z91-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40,1 m², piętro 4/14
Śródmieście, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40,1 m²
- Piętro
- 4 z 14
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-srodmiescie-4) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-srodmiescie/ob/3) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-katowice-40m2-dwupokoj)
01Najważniejsze wnioski
- 1To okazja: cena za m² co najmniej 8% niższa od mediany 56 podobnych mieszkań w promieniu 1,5 km. O ile dokładnie —Plan Basic
- 2Porównanie z cenami transakcyjnymi obok —Plan Basic
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.10.2024 (741 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
To mieszkanie jest okazją: jego miejsce w przedziale podobnych ofert pokazujePlan Basic
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 672 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 287 zł/m², czyli ok. 493 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40,1 m² | 4 | 478 316 zł | 11 931 | — |
| ul. Piotra Skargi | 48 m² | 3 | 617 850 zł | 12 877 | 0 m |
| ul. Piotra Skargi | 38,6 m² | 4 | 460 419 zł | 11 931 | 0 m |
| ul. Piotra Skargi | 38,1 m² | 4 | 490 393 zł | 12 868 | 0 m |
| ul. Piotra Skargi | 43,6 m² | 3 | 582 048 zł | 13 365 | 0 m |
| ul. Piotra Skargi | 36,6 m² | 4 | 463 615 zł | 12 667 | 0 m |
| Adama Mickiewicza | 36 m² | 21 | 590 000 zł | 16 389 | 123 m |
| Skargi | 33,6 m² | — | 466 000 zł | 13 869 | 149 m |
| Księdza Piotra Skargi | 38 m² | 8 | 539 500 zł | 14 197 | 149 m |
| Księdza Piotra Skargi | 39 m² | 11 | 569 775 zł | 14 610 | 149 m |
| Śródmieście | 42,6 m² | 20 | 725 000 zł | 17 007 | 230 m |
| Opolska | 35 m² | 3 | 535 000 zł | 15 286 | 233 m |
| Sokolska | 48 m² | — | 621 353 zł | 12 945 | 235 m |
| Sokolska | 37 m² | — | 279 000 zł | 7541 | 235 m |
| Sokolska | 43 m² | 8 | 777 000 zł | 18 070 | 235 m |
| Sokolska | 46,6 m² | — | 668 150 zł | 14 338 | 235 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 478 316 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 478 316 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 478 316 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.