Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZVVVRK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², piętro 3/4
Jana Żupańskiego, Niebuszewo, Szczecin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Niebuszewo
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-szczecin-niebuszewo-ul-jana-zupansk) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-s) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-szczecin-niebuszewo-ja) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-szczecin-niebuszewo-jana-) · Nieruchomości-online (szczecin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,przy-lesie/27)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 101 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 343 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8517 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 341 000 zł — oferta jest o 25% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.10.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Adresowo, Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Jana Żupańskiego: 3 ofert sprzedaży (mediana 9714 zł/m²), 16 transakcji w rejestrze (mediana 8452 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 350 zł/m² z 4035 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 31 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8517 zł/m², czyli ok. 341 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 3 | 425 000 zł | 10 625 | — |
| Słowackiego | 38,8 m² | — | 315 000 zł | 8123 | 100 m |
| Niemierzyńska | 41 m² | 2 | 349 000 zł | 8512 | 193 m |
| Barnima III Wielkiego | 46,3 m² | — | 399 000 zł | 8625 | 204 m |
| Heleny | 44,5 m² | — | 365 000 zł | 8210 | 461 m |
| ul. Zygmunta Krasińskiego | 45 m² | — | 399 000 zł | 8867 | 592 m |
| Zygmunta Krasińskiego | 45 m² | 3 | 250 000 zł | 5556 | 592 m |
| Zygmunta Krasińskiego | 43 m² | 0 | 449 000 zł | 10 442 | 592 m |
| Krasińskiego | 43 m² | — | 420 000 zł | 9767 | 592 m |
| Janosika | 41,2 m² | — | 803 359 zł | 19 499 | 651 m |
| Janosika | 41 m² | — | 850 000 zł | 20 732 | 651 m |
| Jerzego Janosika | 42 m² | 3 | 976 374 zł | 23 247 | 651 m |
| Janosika | 41 m² | — | 655 959 zł | 15 999 | 651 m |
| Jerzego Janosika | 41 m² | 4 | 1 016 399 zł | 24 790 | 651 m |
| Księdza Hugona Kołłątaja | 47 m² | 3 | 465 000 zł | 9894 | 686 m |
| Jerzego Janosika | 41,3 m² | 4 | 710 835 zł | 17 199 | 691 m |
Mediana podobnych — 10 808 zł/m²; to mieszkanie — 10 625 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 425 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 425 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 425 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 425 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 425 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 350 zł/m² (4035 transakcji); połowa transakcji między 8436 zł/m² a 12 235 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9428 zł/m², pierwotny 12 038 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3032 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.