Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AKJ1WN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², piętro 2/3
Jana Dantyszka, Leszczynki, Gdynia
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Leszczynki
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-leszczynki-jana) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-leszczynki-jana-da) · Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,przy-lesie/2693181)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 909 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 096 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 404 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 24% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 31.08.2026 (58 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Jana Dantyszka: 8 ofert sprzedaży (mediana 11 781 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 9268 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 39 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 096 zł/m², czyli ok. 404 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 2 | 415 000 zł | 10 375 | — |
| ul. Jana Dantyszka | 32 m² | — | 440 000 zł | 13 750 | 0 m |
| Kaspra Geskiego | 39 m² | 1 | 574 770 zł | 14 738 | 80 m |
| Kaspra Geskiego | 38 m² | 2 | 590 976 zł | 15 552 | 80 m |
| Kaspra Geskiego | 39 m² | 0 | 559 845 zł | 14 355 | 80 m |
| ul. Stefana Ramułta | 46 m² | — | 580 000 zł | 12 609 | 178 m |
| ul. Stefana Ramułta | 46,1 m² | 3 | 549 000 zł | 11 922 | 188 m |
| ul. Działdowska | 41 m² | 17 | 760 000 zł | 18 519 | 406 m |
| Gen. Orlicz-Dreszera | 47 m² | 3 | 595 000 zł | 12 660 | 486 m |
| Orlicz-Dreszera | 37 m² | — | 550 000 zł | 14 865 | 486 m |
| Orlicz-Dreszera | 38 m² | — | 550 000 zł | 14 474 | 486 m |
| Leszczynki | 47,5 m² | 3 | 600 000 zł | 12 632 | 552 m |
| Zamenhofa | 44,1 m² | — | 425 000 zł | 9646 | 578 m |
| ul. Ludwika Zamenhofa | 47,5 m² | 3 | 469 900 zł | 9903 | 621 m |
| ul. Młyńska | 37 m² | 4 | 430 000 zł | 11 634 | 629 m |
| Osada Kolejowa | 38,2 m² | — | 290 000 zł | 7584 | 647 m |
Mediana podobnych — 12 527 zł/m²; to mieszkanie — 10 375 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 415 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 415 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 415 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3757 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.