Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KRIK3J-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40,4 m², piętro 3
Głowackiego, Olsztyn
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40,4 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (olsztyn.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,nad-rzeka/2701867) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-o) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-olsztyn-srodmiescie-ba) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-olsztyn-srodmiescie-barto)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 552 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8072 zł/m²) za 40,4 m² wychodzi ok. 326 000 zł — oferta jest o 36% wyżej.
- 3W mieście Olsztyn ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.10.2026 (23 dni); połowa ogłoszeń w mieście Olsztyn wisi dłużej niż 31 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Nieruchomości-online, Domiporta, Morizon, Gratka) — ceny się różnią: najniżej 444 000 zł na Domiporta, najwyżej 449 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Bartosza Głowackiego: 3 ofert sprzedaży (mediana 8750 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 6766 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Olsztyn: mediana 9299 zł/m² z 2244 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 207 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8072 zł/m², czyli ok. 326 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40,4 m² | 3 | 444 000 zł | 10 990 | — |
| Bartosza Głowackiego | 48 m² | 0 | 420 000 zł | 8750 | 0 m |
| Kościuszki | 42,6 m² | — | 420 000 zł | 9859 | 71 m |
| ul. Tadeusza Kościuszki 92 | 41 m² | 1 | 579 000 zł | 14 122 | 71 m |
| Tadeusza Kościuszki | 47 m² | 0 | 409 000 zł | 8702 | 71 m |
| ul. Tadeusza Kościuszki | 42,6 m² | 1 | 395 000 zł | 9272 | 129 m |
| Piłsudskiego | 40,3 m² | — | 699 000 zł | 17 341 | 221 m |
| al. Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego | 42 m² | — | 749 000 zł | 17 833 | 221 m |
| Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego | 40 m² | 6 | 699 000 zł | 17 475 | 221 m |
| al. Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego 60B | 46 m² | 1 | 497 000 zł | 10 804 | 221 m |
| Narutowicza | 32,4 m² | — | 319 000 zł | 9846 | 360 m |
| ul. Mazurska | 43 m² | — | 439 000 zł | 10 209 | 446 m |
| ul. Dąbrowszczaków | 44,6 m² | 0 | 495 000 zł | 11 099 | 552 m |
| Żołnierska | 39 m² | 1 | 389 000 zł | 9977 | 555 m |
| ul. Żołnierska | 37 m² | — | 399 000 zł | 10 784 | 555 m |
| Żołnierska | 37 m² | 1 | 389 000 zł | 10 514 | 555 m |
Mediana podobnych — 10 209 zł/m²; to mieszkanie — 10 990 zł/m² (+8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 449 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 444 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 444 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 444 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Olsztyn
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9299 zł/m² (2244 transakcje); połowa transakcji między 8081 zł/m² a 10 538 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 9035 zł/m², pierwotny 9569 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9968 zł/m² z 814 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 31 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8757 zł/m²; II kw. 2025 — 8708 zł/m²; III kw. 2025 — 8934 zł/m²; IV kw. 2025 — 8808 zł/m²; I kw. 2026 — 8990 zł/m²; II kw. 2026 — 9209 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.