Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UTRFDU-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², piętro 2
Ernsta Maya, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-ernsta-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-erns)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% wyższa od mediany 84 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 938 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 584 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 463 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.04.2026 (191 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Ernsta Maya: 137 ofert sprzedaży (mediana 12 971 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 111 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 584 zł/m², czyli ok. 463 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 2 | 552 900 zł | 13 823 | — |
| Ernsta Maya | 40 m² | 3 | 546 500 zł | 13 663 | 0 m |
| Ernsta Maya | 39 m² | 2 | 516 400 zł | 13 241 | 0 m |
| Ernsta Maya | 44 m² | 1 | 570 100 zł | 12 957 | 0 m |
| Ernsta Maya | 40 m² | 1 | 523 200 zł | 13 080 | 0 m |
| Ernsta Maya | 39 m² | 0 | 550 600 zł | 14 118 | 0 m |
| Ernsta Maya | 47 m² | 1 | 616 700 zł | 13 121 | 0 m |
| Ernsta Maya | 45 m² | 0 | 575 900 zł | 12 798 | 0 m |
| Ernsta Maya | 35 m² | 3 | 499 000 zł | 14 257 | 0 m |
| Ernsta Maya | 40 m² | 1 | 523 100 zł | 13 078 | 0 m |
| Ernsta Maya | 43 m² | 0 | 577 700 zł | 13 435 | 0 m |
| Ernsta Maya | 43 m² | 1 | 576 900 zł | 13 416 | 0 m |
| Ernsta Maya | 39 m² | 2 | 535 600 zł | 13 733 | 0 m |
| Ernsta Maya | 39 m² | 1 | 534 100 zł | 13 695 | 0 m |
| Ernsta Maya | 41 m² | 2 | 574 400 zł | 14 010 | 0 m |
| Ernsta Maya | 40 m² | 2 | 534 700 zł | 13 368 | 0 m |
Mediana podobnych — 13 421 zł/m²; to mieszkanie — 13 823 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 552 900 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 552 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.