Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WOYFIA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40,4 m², piętro 6
ul. Doki, Śródmieście, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40,4 m²
- Piętro
- 6
- Rok budowy
- 1966
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-g) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-srodmiescie-dok) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-srodmiescie-doki/o) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-ul-doki-40m2-dw) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 32% niższa od mediany 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 464 zł/m²) za 40,4 m² wychodzi ok. 746 000 zł — oferta jest o 26% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.05.2026 (180 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2940 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Doki: 3 ofert sprzedaży (mediana 16 951 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 574 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 464 zł/m², czyli ok. 746 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40,4 m² | 6 | 549 000 zł | 13 582 | — |
| Doki | 41 m² | 5 | 695 000 zł | 16 951 | 4 m |
| Łagiewniki | 40 m² | 1 | 649 900 zł | 16 248 | 129 m |
| Łagiewniki | 40 m² | — | 680 000 zł | 17 000 | 129 m |
| Łagiewniki | 41 m² | 1 | 669 000 zł | 16 317 | 129 m |
| Łagiewniki | 41,2 m² | — | 548 000 zł | 13 295 | 129 m |
| ul. Wałowa | 33,7 m² | 1 | 849 000 zł | 25 185 | 152 m |
| ul. Wałowa | 42 m² | 3 | 899 000 zł | 21 405 | 214 m |
| ul. Wałowa | 48,2 m² | 2 | 999 999 zł | 20 734 | 214 m |
| Wałowa | 36 m² | — | 780 000 zł | 21 667 | 217 m |
| Wałowa | 46 m² | — | 849 000 zł | 18 457 | 217 m |
| Wałowa | 48 m² | — | 999 000 zł | 20 813 | 217 m |
| ul. Wałowa | 44 m² | — | 1 075 200 zł | 24 436 | 217 m |
| Wałowa | 36 m² | 4 | 846 000 zł | 23 500 | 217 m |
| Wałowa | 45 m² | 7 | 729 000 zł | 16 200 | 217 m |
| Wałowa | 48 m² | — | 885 000 zł | 18 438 | 217 m |
Mediana podobnych — 20 000 zł/m²; to mieszkanie — 13 582 zł/m² (−32%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 549 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 549 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 549 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 549 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 549 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.