Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MFG2KC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², parter
ul. Bociana, Prądnik Biały, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- parter
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Prądnik Biały
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-boci) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-b) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-bociana-40m2)
/media/esti/platformamieszk/116953334-821fe6e6.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 110 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 420 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 408 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 577 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 11.09.2026 (47 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 7Ulica BOCIANA: 203 ofert sprzedaży (mediana 15 571 zł/m²), 47 transakcji w rejestrze (mediana 14 774 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 159 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 408 zł/m², czyli ok. 577 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 0 | 569 000 zł | 14 218 | — |
| ul. Bociana | 40,3 m² | 0 | 599 000 zł | 14 849 | 0 m |
| Prądnik Biały | 40,7 m² | 4 | 609 000 zł | 14 971 | 111 m |
| ul. Bociana | 40,1 m² | 5 | 579 000 zł | 14 457 | 156 m |
| ul. Bociana | 38 m² | 6 | 565 000 zł | 14 868 | 156 m |
| Bociana | 40,6 m² | — | 563 923 zł | 13 900 | 191 m |
| Bociana | 40 m² | 0 | 599 000 zł | 14 975 | 191 m |
| Bociana | 40,7 m² | 6 | 691 342 zł | 16 995 | 191 m |
| Bociana | 40,7 m² | — | 656 883 zł | 16 152 | 191 m |
| Bociana | 41 m² | — | 609 000 zł | 14 854 | 191 m |
| Bociana | 40 m² | 0 | 614 141 zł | 15 354 | 191 m |
| Bociana | 39 m² | 6 | 656 742 zł | 16 840 | 191 m |
| Bociana | 40 m² | 0 | 622 582 zł | 15 565 | 191 m |
| Bociana | 39 m² | 6 | 659 380 zł | 16 907 | 191 m |
| Bociana | 40 m² | 6 | 670 758 zł | 16 769 | 191 m |
| Bociana | 40 m² | — | 638 196 zł | 15 959 | 191 m |
Mediana podobnych — 16 422 zł/m²; to mieszkanie — 14 218 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 569 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 569 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 569 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 569 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 569 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 569 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 569 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.