Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TNBRDY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 4
Zemborzycka, Wrotków, Lublin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Wrotków
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-wrotkow-zemborz) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-wrotkow-zemborzyck)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 528 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 9326 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 364 000 zł — oferta jest o 58% wyżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.11.2025 (334 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica Zemborzycka: 149 ofert sprzedaży (mediana 14 278 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 156 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9326 zł/m², czyli ok. 364 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 4 | 574 754 zł | 14 737 | — |
| Zemborzycka | 40 m² | 3 | 574 888 zł | 14 372 | 0 m |
| Zemborzycka | 40 m² | 3 | 567 966 zł | 14 199 | 0 m |
| Zemborzycka | 40 m² | 0 | 593 203 zł | 14 830 | 0 m |
| Zemborzycka | 40 m² | 1 | 566 941 zł | 14 174 | 0 m |
| Zemborzycka | 40 m² | 0 | 586 352 zł | 14 659 | 0 m |
| Zemborzycka | 40 m² | 2 | 565 956 zł | 14 149 | 0 m |
| Zemborzycka | 40 m² | 0 | 587 227 zł | 14 681 | 0 m |
| Zemborzycka | 40 m² | 5 | 571 111 zł | 14 278 | 0 m |
| Zemborzycka | 36 m² | 5 | 525 838 zł | 14 607 | 0 m |
| Zemborzycka | 36 m² | 1 | 521 038 zł | 14 473 | 0 m |
| Zemborzycka | 39 m² | 0 | 579 809 zł | 14 867 | 0 m |
| Zemborzycka | 38 m² | 5 | 554 287 zł | 14 587 | 0 m |
| Zemborzycka | 37 m² | 2 | 537 091 zł | 14 516 | 0 m |
| Zemborzycka | 36 m² | 4 | 522 863 zł | 14 524 | 0 m |
| Zemborzycka | 37 m² | 2 | 530 429 zł | 14 336 | 0 m |
Mediana podobnych — 14 528 zł/m²; to mieszkanie — 14 737 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 574 754 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 574 754 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 638 zł/m² z 2892 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9832 zł/m²; II kw. 2025 — 9952 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9751 zł/m²; I kw. 2026 — 9877 zł/m²; II kw. 2026 — 10 023 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.