Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL--GDAB--20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 1/3
Trybuny Ludów, Podgórze Duchackie, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Podgórze Duchackie
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-duchac) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-duchackie)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 610 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 003 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 546 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 18.05.2026 (163 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica TRYBUNY LUDÓW: 98 ofert sprzedaży (mediana 16 086 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 13 252 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 23 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 003 zł/m², czyli ok. 546 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 1 | 605 928 zł | 15 537 | — |
| Trybuny Ludów | 39 m² | 3 | 645 645 zł | 16 555 | 0 m |
| Trybuny Ludów | 39 m² | 1 | 643 850 zł | 16 509 | 0 m |
| Trybuny Ludów | 39 m² | 1 | 618 184 zł | 15 851 | 0 m |
| Trybuny Ludów | 37 m² | 3 | 650 676 zł | 17 586 | 0 m |
| Trybuny Ludów | 37 m² | 3 | 645 516 zł | 17 446 | 0 m |
| Trybuny Ludów | 37 m² | 0 | 630 504 zł | 17 041 | 0 m |
| Trybuny Ludów | 41 m² | 2 | 690 690 zł | 16 846 | 0 m |
| Trybuny Ludów | 43 m² | 2 | 715 275 zł | 16 634 | 0 m |
| Trybuny Ludów | 41 m² | 1 | 656 156 zł | 16 004 | 0 m |
| Trybuny Ludów | 36 m² | 3 | 631 240 zł | 17 534 | 0 m |
| Trybuny Ludów | 43 m² | 0 | 721 104 zł | 16 770 | 0 m |
| Trybuny Ludów | 39 m² | 0 | 607 905 zł | 15 587 | 0 m |
| Trybuny Ludów | 45 m² | 0 | 713 119 zł | 15 847 | 0 m |
| Trybuny Ludów | 39 m² | 3 | 651 750 zł | 16 712 | 0 m |
| Trybuny Ludów | 36 m² | 1 | 620 230 zł | 17 229 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 644 zł/m²; to mieszkanie — 15 537 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 605 928 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 605 928 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.