Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-M8BUNX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39,5 m², piętro 3
ul. Robotnicza 11/13, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39,5 m²
- Piętro
- 3
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/zakatek_wlochy_warszawa-wlochy_)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 766 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 15 313 zł/m²) za 39,5 m² wychodzi ok. 604 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.10.2026 (21 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Robotnicza 11/13: 104 ofert sprzedaży (mediana 16 913 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 1427 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 313 zł/m², czyli ok. 604 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39,5 m² | 3 | 707 831 zł | 17 933 | — |
| ul. Robotnicza 11/13 | 45,7 m² | 3 | 794 603 zł | 17 399 | 0 m |
| ul. Robotnicza 11/13 | 45,7 m² | 1 | 776 847 zł | 17 010 | 0 m |
| ul. Robotnicza 11/13 | 42 m² | 2 | 726 148 zł | 17 302 | 0 m |
| ul. Robotnicza 11/13 | 38,4 m² | 1 | 673 186 zł | 17 545 | 0 m |
| ul. Robotnicza 11/13 | 41,8 m² | 3 | 729 999 zł | 17 447 | 0 m |
| ul. Robotnicza 11/13 | 45,7 m² | 2 | 785 725 zł | 17 204 | 0 m |
| ul. Robotnicza 11/13 | 38,4 m² | 3 | 688 105 zł | 17 933 | 0 m |
| ul. Robotnicza 11/13 | 40,1 m² | — | 683 368 zł | 17 059 | 0 m |
| ul. Robotnicza 11/13 | 37,7 m² | 1 | 657 941 zł | 17 447 | 0 m |
| ul. Robotnicza 11/13 | 39,5 m² | 2 | 700 158 zł | 17 739 | 0 m |
| ul. Robotnicza 11/13 | 37,7 m² | 2 | 665 272 zł | 17 642 | 0 m |
| ul. Robotnicza 11/13 | 38,9 m² | 0 | 675 096 zł | 17 350 | 0 m |
| ul. Robotnicza 11/13 | 40,1 m² | 3 | 698 943 zł | 17 447 | 0 m |
| ul. Robotnicza 11/13 | 41,6 m² | 3 | 725 812 zł | 17 447 | 0 m |
| ul. Robotnicza 11/13 | 42 m² | 0 | 709 830 zł | 16 913 | 0 m |
Mediana podobnych — 17 350 zł/m²; to mieszkanie — 17 933 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 707 831 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.