Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VGWBEP-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39,5 m², piętro 1
Przyłęcka, Szwederowo, Bydgoszcz
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39,5 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Szwederowo
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-b) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-bydgoszcz-przylecka-39)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 250 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 16.10.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 44 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 6Ulica Przyłęcka: 103 ofert sprzedaży (mediana 10 900 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8163 zł/m² z 1554 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39,5 m² | 1 | 426 060 zł | 10 800 | — |
| Przyłęcka | 41,1 m² | 2 | 436 084 zł | 10 600 | 0 m |
| Przyłęcka | 40,7 m² | 2 | 448 140 zł | 11 000 | 0 m |
| Przyłęcka | 41,1 m² | 0 | 427 856 zł | 10 400 | 0 m |
| Przyłęcka | 41,9 m² | 1 | 439 740 zł | 10 500 | 0 m |
| Przyłęcka | 36 m² | 1 | 395 670 zł | 11 000 | 0 m |
| Przyłęcka | 40,9 m² | 0 | 457 632 zł | 11 200 | 0 m |
| Przyłęcka | 41,9 m² | 2 | 460 680 zł | 11 000 | 0 m |
| Przyłęcka | 41,9 m² | 0 | 435 552 zł | 10 400 | 0 m |
| Przyłęcka | 38 m² | 0 | 433 086 zł | 11 400 | 0 m |
| Przyłęcka | 32,5 m² | 1 | 369 930 zł | 11 400 | 0 m |
| Przyłęcka | 35,8 m² | 2 | 390 002 zł | 10 900 | 0 m |
| Przyłęcka | 43,5 m² | 0 | 482 295 zł | 11 100 | 0 m |
| Przyłęcka | 41,4 m² | 0 | 426 420 zł | 10 300 | 0 m |
| Przyłęcka | 43,1 m² | 0 | 461 277 zł | 10 700 | 0 m |
| Przyłęcka | 38,9 m² | 2 | 431 568 zł | 11 100 | 0 m |
Mediana podobnych — 10 800 zł/m²; to mieszkanie — 10 800 zł/m² (0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 426 060 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 426 060 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8163 zł/m² (1554 transakcje); połowa transakcji między 6709 zł/m² a 9637 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 7457 zł/m², pierwotny 9502 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 600 zł/m² z 5717 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.