Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JBNKJU-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 5/8
okolice ul. księcia witolda, Śródmieście, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 5 z 8
- Rok budowy
- 2019
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-okolice-ul-ksi)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 49% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 010 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 343 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 403 000 zł — oferta jest o 117% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.04.2025 (567 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 6Ulica Księcia Witolda: 24 ofert sprzedaży (mediana 25 241 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 22 800 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 41 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 343 zł/m², czyli ok. 403 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 5 | 875 000 zł | 22 436 | — |
| okolice ul.otwatra | 45 m² | 2 | 960 000 zł | 21 333 | 0 m |
| okolice ul. romana dmowskiego | 33 m² | 1 | 722 000 zł | 21 879 | 0 m |
| okolice ul. paulińska | 37 m² | 1 | 479 000 zł | 12 946 | 0 m |
| Okolice ul. Mieszczańska | 44,4 m² | 3 | 719 000 zł | 16 179 | 0 m |
| okolice Placu Macieja | 42 m² | 0 | 450 000 zł | 10 714 | 32 m |
| Kazimierza Jagiellończyka | 33 m² | — | 669 000 zł | 20 273 | 67 m |
| okolice ul. Św. Wincentego | 43 m² | 1 | 499 999 zł | 11 628 | 166 m |
| Wincentego | 45,5 m² | 3 | 500 000 zł | 10 982 | 168 m |
| Trzebnicka (Wrocław-Psie Pole) | 37 m² | 4 | 440 000 zł | 11 892 | 201 m |
| plac św. Macieja | 33,6 m² | — | 455 000 zł | 13 542 | 201 m |
| Macieja | 42 m² | — | 700 000 zł | 16 667 | 201 m |
| okolice ul.Myśliwskiej | 41,2 m² | 4 | 610 000 zł | 14 806 | 229 m |
| Alfreda Nobla | 32 m² | 4 | 429 000 zł | 13 406 | 251 m |
| Nobla | 46 m² | — | 549 500 zł | 11 946 | 251 m |
| ul. Trzebnicka | 46 m² | — | 399 000 zł | 8674 | 279 m |
Mediana podobnych — 14 881 zł/m²; to mieszkanie — 22 436 zł/m² (+51%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 875 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.