Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-T296VM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 1/5
Marynin, Bemowo, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Rok budowy
- 2024
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bemowo
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bemowo-marynin/o) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bemowo-maryni) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 723 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 381 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 639 000 zł — oferta jest o 14% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 11.09.2023 (1143 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Marynin: 6 ofert sprzedaży (mediana 18 227 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 16 486 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 197 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 381 zł/m², czyli ok. 639 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 1 | 730 195 zł | 18 723 | — |
| ul. Wieśniacza | 43 m² | 0 | 849 000 zł | 19 744 | 201 m |
| Grodkowska | 42,6 m² | 1 | 720 000 zł | 16 886 | 434 m |
| Bemowo | 46 m² | 7 | 760 000 zł | 16 522 | 700 m |
| Powstańców Śląskich | 40,3 m² | — | 718 052 zł | 17 800 | 726 m |
| Powstańców Śląskich | 40,3 m² | — | 722 086 zł | 17 900 | 726 m |
| Wrocławska | 45 m² | 12 | 720 000 zł | 16 000 | 733 m |
| ul. Dywizjonu 303 | 46 m² | 3 | 850 000 zł | 18 478 | 809 m |
| ul. Dywizjonu 303 | 34 m² | — | 699 000 zł | 20 559 | 809 m |
| Powstańców Śląskich | 40 m² | 7 | 779 836 zł | 19 496 | 914 m |
| Powstańców Śląskich | 41 m² | 5 | 807 058 zł | 19 684 | 914 m |
| Powstańców Śląskich | 43 m² | 1 | 795 110 zł | 18 491 | 914 m |
| Powstańców Śląskich | 37 m² | 5 | 727 001 zł | 19 649 | 914 m |
| Powstańców Śląskich | 43 m² | 2 | 777 267 zł | 18 076 | 914 m |
| Powstańców Śląskich | 43 m² | 7 | 852 493 zł | 19 825 | 914 m |
| Powstańców Śląskich | 40 m² | 2 | 729 751 zł | 18 244 | 914 m |
Mediana podobnych — 18 100 zł/m²; to mieszkanie — 18 723 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 730 195 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 730 195 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 730 195 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.