Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZWU1IK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 3/5
Koszykowa, Śródmieście, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 3 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/wynajme-mieszkanie-dwupokojowe-wa) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-kosz) · Morizon (morizon.pl/oferta/wynajem-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-ko) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Na rynku od 1.09.2026 (57 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 2Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 3Ulica ul. Koszykowa: 7 ofert sprzedaży (mediana 20 932 zł/m²), 26 transakcji w rejestrze (mediana 21 901 zł/m², rynek wtórny).
- 4Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — do wynajęcia na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 3 | 3900 zł | 100 | — |
| Koszykowa | 45 m² | — | 5100 zł | 113 | 0 m |
| ul. Koszykowa 58 | 36 m² | — | 3500 zł | 97 | 0 m |
| pl. Konstytucji 2 | 45 m² | — | 4199 zł | 93 | 160 m |
| Waryńskiego | 40 m² | — | 3500 zł | 88 | 162 m |
| Marszałkowska | 32 m² | 3 | 3250 zł | 102 | 211 m |
| Marszałkowska | 45 m² | 4 | 4300 zł | 96 | 213 m |
| Marszałkowska | 44 m² | 0 | 2900 zł | 66 | 213 m |
| Marszałkowska | 46 m² | 7 | 2700 zł | 59 | 213 m |
| ul. Marszałkowska | 40 m² | — | 4000 zł | 100 | 213 m |
| Marszałkowska | 39 m² | 7 | 3380 zł | 87 | 213 m |
| Nowowiejska | 45 m² | 6 | 4500 zł | 100 | 267 m |
| Noakowskiego | 46 m² | — | 3900 zł | 85 | 294 m |
| Wilcza | 42 m² | 2 | 4000 zł | 95 | 298 m |
| Piękna | 45 m² | 0 | 3950 zł | 88 | 299 m |
| Wilcza | 43 m² | 4 | 4559 zł | 106 | 363 m |
Mediana podobnych — 96 zł/m²; to mieszkanie — 100 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 3900 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 3900 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 3900 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 3900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.