Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HD5KBS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38,5 m²
Jana Pawła II, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/27024)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 372 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 948 zł/m²) za 38,5 m² wychodzi ok. 499 000 zł — oferta jest o 47% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 6Ulica Jana Pawła II: 19 ofert sprzedaży (mediana 18 243 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 18 828 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 38 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 948 zł/m², czyli ok. 499 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38,5 m² | — | 735 000 zł | 19 071 | — |
| Plac Jana Pawła II | 37 m² | 4 | 685 000 zł | 18 514 | 0 m |
| Jana Pawła II | 43,3 m² | — | 1 290 000 zł | 29 765 | 0 m |
| plac Jana Pawła II | 37 m² | — | 440 000 zł | 11 892 | 0 m |
| Jana Pawła II | 41,3 m² | — | 929 000 zł | 22 499 | 0 m |
| Plac Jana Pawła II | 37 m² | 4 | 675 000 zł | 18 243 | 0 m |
| ul. Jana Pawła II | 37,6 m² | 4 | 685 000 zł | 18 199 | 31 m |
| ul. Jana Pawła II | 38 m² | 4 | 685 000 zł | 18 026 | 31 m |
| ul. Jana Pawła II | 40 m² | 4 | 770 000 zł | 19 245 | 31 m |
| Mikołaja | 40 m² | — | 695 000 zł | 17 371 | 148 m |
| Ruska | 38,7 m² | 5 | 799 900 zł | 20 696 | 194 m |
| ul. Plac Jana Pawła II | 37,6 m² | 4 | 675 000 zł | 17 933 | 208 m |
| Legnicka | 37 m² | 7 | 565 000 zł | 15 270 | 266 m |
| Antoniego | 40,1 m² | 1 | 630 000 zł | 15 695 | 287 m |
| Witolda | 38,1 m² | 1 | 1 141 300 zł | 29 987 | 331 m |
| Stare Miasto | 35,6 m² | 1 | 599 000 zł | 16 831 | 337 m |
Mediana podobnych — 18 026 zł/m²; to mieszkanie — 19 071 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 735 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.