Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RQUUHU-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 2
Głębocka, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-gleboc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 73 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 242 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 732 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 497 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.09.2026 (55 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Głębocka: 363 ofert sprzedaży (mediana 14 248 zł/m²), 108 transakcji w rejestrze (mediana 14 358 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 293 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 732 zł/m², czyli ok. 497 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 2 | 607 240 zł | 15 570 | — |
| Tajemna | 39 m² | 1 | 624 648 zł | 16 017 | 289 m |
| Tajemna | 45 m² | 1 | 641 272 zł | 14 251 | 289 m |
| Tajemna | 39 m² | 2 | 631 223 zł | 16 185 | 289 m |
| Tajemna | 40 m² | 2 | 624 852 zł | 15 621 | 289 m |
| Tajemna | 39 m² | 2 | 645 176 zł | 16 543 | 289 m |
| Tajemna | 45 m² | 2 | 668 368 zł | 14 853 | 289 m |
| Tajemna | 39 m² | 2 | 609 945 zł | 15 640 | 289 m |
| Tajemna | 39 m² | 0 | 585 890 zł | 15 023 | 289 m |
| Tajemna | 46 m² | 0 | 645 079 zł | 14 024 | 289 m |
| Tajemna | 45 m² | 0 | 613 995 zł | 13 644 | 289 m |
| Tajemna | 39 m² | 3 | 630 551 zł | 16 168 | 289 m |
| Tajemna | 45 m² | 3 | 697 857 zł | 15 508 | 289 m |
| Tajemna | 45 m² | 0 | 607 140 zł | 13 492 | 289 m |
| Tajemna | 39 m² | 1 | 596 365 zł | 15 291 | 289 m |
| Głębocka | 45 m² | 3 | 645 226 zł | 14 338 | 291 m |
Mediana podobnych — 14 255 zł/m²; to mieszkanie — 15 570 zł/m² (+9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 607 240 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.