Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TSCWS2-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39,4 m²
Bratysławska, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39,4 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% niższa od mediany 207 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 552 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 877 zł/m²) za 39,4 m² wychodzi ok. 626 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.09.2026 (29 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 6Ulica BRATYSŁAWSKA: 9 ofert sprzedaży (mediana 17 972 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 16 885 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 67 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 877 zł/m², czyli ok. 626 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39,4 m² | — | 649 000 zł | 16 472 | — |
| Bratysławska | 39 m² | 4 | 625 000 zł | 16 026 | 0 m |
| Prądnik Biały | 44 m² | 5 | 890 000 zł | 20 227 | 155 m |
| Prądnicka | 45 m² | 1 | 565 000 zł | 12 556 | 236 m |
| Kluczborska | 47,3 m² | 7 | 795 000 zł | 16 825 | 439 m |
| Siemaszki | 44 m² | 8 | 590 000 zł | 13 409 | 470 m |
| Księdza Kazimierza Siemaszki | 44 m² | 0 | 548 000 zł | 12 455 | 470 m |
| ul. Józefa Wybickiego 5A | 40,6 m² | 7 | 760 000 zł | 18 724 | 503 m |
| ul. Józefa Wybickiego 5A | 42,1 m² | 6 | 825 000 zł | 19 606 | 503 m |
| Wybickiego 5 | 43,7 m² | — | 823 000 zł | 18 820 | 512 m |
| Wybickiego 5 | 43,8 m² | — | 823 000 zł | 18 803 | 512 m |
| Wybickiego 5 | 41,9 m² | — | 776 000 zł | 18 516 | 512 m |
| Wybickiego 5 | 32,8 m² | — | 710 000 zł | 21 646 | 512 m |
| Wybickiego 5 | 43,9 m² | — | 812 000 zł | 18 509 | 512 m |
| Wybickiego 5 | 42,3 m² | — | 824 000 zł | 19 503 | 512 m |
| Wybickiego 5 | 43,8 m² | — | 793 000 zł | 18 101 | 512 m |
Mediana podobnych — 18 611 zł/m²; to mieszkanie — 16 472 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 649 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.