Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-O188KF-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 1/3
Zofii Nałkowskiej, Bielany, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bielany
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bielany-zofii) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bielany-zofii-na)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 312 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 805 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 601 000 zł — oferta jest o 20% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.09.2026 (41 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Zofii Nałkowskiej: 3 ofert sprzedaży (mediana 19 000 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 86 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 805 zł/m², czyli ok. 601 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 1 | 722 000 zł | 19 000 | — |
| Zofii Nałkowskiej | 38,2 m² | 1 | 775 000 zł | 20 288 | 44 m |
| Żeromskiego | 44,4 m² | — | 1 100 000 zł | 24 775 | 170 m |
| Stefana Żeromskiego | 44 m² | 5 | 1 100 000 zł | 25 000 | 170 m |
| Leopolda Staffa | 40 m² | 2 | 720 000 zł | 18 000 | 215 m |
| ul. Leopolda Staffa | 40 m² | 2 | 730 000 zł | 18 250 | 215 m |
| Leopolda Staffa | 39,1 m² | 2 | 720 000 zł | 18 424 | 226 m |
| ul. Leopolda Staffa | 36 m² | — | 800 000 zł | 22 222 | 310 m |
| ul. Zbigniewa Romaszewskiego | 36 m² | — | 700 000 zł | 19 444 | 323 m |
| ul. Leopolda Staffa 13 | 35 m² | — | 599 000 zł | 17 114 | 353 m |
| Podczaszyńskiego | 34 m² | 3 | 508 000 zł | 14 941 | 362 m |
| Magiera | 38,5 m² | 1 | 680 000 zł | 17 662 | 382 m |
| Romaszewskiego | 42,3 m² | 3 | 669 500 zł | 15 820 | 445 m |
| Słodowiec | 36,5 m² | 9 | 570 000 zł | 15 616 | 477 m |
| Marymoncka | 43,8 m² | 2 | 775 000 zł | 17 682 | 479 m |
| Marymoncka | 39 m² | — | 739 000 zł | 18 949 | 479 m |
Mediana podobnych — 17 073 zł/m²; to mieszkanie — 19 000 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 722 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 722 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 409 zł/m² z 23 467 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.