Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AK0DJ7-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37,9 m²
Światowida, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37,9 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 174 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 148 zł/m²) za 37,9 m² wychodzi ok. 499 000 zł — oferta jest o 33% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Światowida: 22 ofert sprzedaży (mediana 15 366 zł/m²), 75 transakcji w rejestrze (mediana 13 655 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 123 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 148 zł/m², czyli ok. 499 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37,9 m² | — | 663 979 zł | 17 510 | — |
| Światowida | 38,3 m² | — | 686 844 zł | 17 952 | 0 m |
| Światowida | 42,3 m² | — | 650 000 zł | 15 366 | 0 m |
| Książkowa | 39 m² | 2 | 555 000 zł | 14 231 | 195 m |
| Książkowa | 39 m² | 5 | 609 000 zł | 15 615 | 234 m |
| Strumykowa | 41 m² | 0 | 630 000 zł | 15 366 | 329 m |
| Książkowa | 44 m² | 4 | 599 000 zł | 13 614 | 401 m |
| Książkowa | 43,2 m² | 0 | 650 000 zł | 15 046 | 416 m |
| Józefa Mehoffera | 34 m² | 0 | 520 000 zł | 15 294 | 565 m |
| Pasłęcka | 38 m² | 1 | 580 000 zł | 15 263 | 568 m |
| Zbytki | 33 m² | 1 | 515 065 zł | 15 608 | 579 m |
| Zbytki | 33 m² | 2 | 504 114 zł | 15 276 | 579 m |
| Odkryta | 43 m² | 1 | 560 000 zł | 13 023 | 587 m |
| Strumykowa | 43 m² | 3 | 620 000 zł | 14 419 | 602 m |
| Odkryta | 45 m² | 3 | 569 000 zł | 12 644 | 668 m |
| Światowida | 38 m² | 4 | 569 000 zł | 14 974 | 771 m |
Mediana podobnych — 15 402 zł/m²; to mieszkanie — 17 510 zł/m² (+14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 663 979 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.