Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1ABJR5-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 2
Sterowa, Chwarzno-Wiczlino, Gdynia
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Chwarzno-Wiczlino
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-chwarzno-wiczli) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-chwarzno-wiczlino-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 473 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8972 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 341 000 zł — oferta jest o 30% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.10.2026 (20 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Sterowa: 79 ofert sprzedaży (mediana 11 232 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 164 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8972 zł/m², czyli ok. 341 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 2 | 443 205 zł | 11 663 | — |
| Sterowa | 44 m² | 2 | 509 286 zł | 11 575 | 0 m |
| Sterowa | 45 m² | 2 | 494 616 zł | 10 992 | 0 m |
| Sterowa | 43 m² | 3 | 509 975 zł | 11 860 | 0 m |
| Sterowa | 44 m² | 0 | 497 909 zł | 11 316 | 0 m |
| Sterowa | 45 m² | 1 | 531 389 zł | 11 809 | 0 m |
| Sterowa | 43 m² | 1 | 482 976 zł | 11 232 | 0 m |
| Sterowa | 38 m² | 1 | 439 396 zł | 11 563 | 0 m |
| Sterowa | 43 m² | 1 | 479 368 zł | 11 148 | 0 m |
| Sterowa | 43 m² | 0 | 493 767 zł | 11 483 | 0 m |
| Sterowa | 43 m² | 2 | 503 902 zł | 11 719 | 0 m |
| Sterowa | 44 m² | 2 | 487 276 zł | 11 075 | 0 m |
| Sterowa | 44 m² | 3 | 534 189 zł | 12 141 | 0 m |
| Sterowa | 43 m² | 2 | 498 915 zł | 11 603 | 0 m |
| Sterowa | 45 m² | 1 | 508 862 zł | 11 308 | 0 m |
| Sterowa | 45 m² | 2 | 512 377 zł | 11 386 | 0 m |
Mediana podobnych — 11 473 zł/m²; to mieszkanie — 11 663 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 443 205 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 443 205 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 11 282 zł/m²; I kw. 2025 — 11 816 zł/m²; II kw. 2025 — 11 720 zł/m²; III kw. 2025 — 11 452 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 444 zł/m²; I kw. 2026 — 11 714 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.