Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PIYOZU-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 1
Stanisława Dubois, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-ul-stanislawa-d) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-stani) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-st) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,nad-rzeka/2703229)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 543 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 300 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 429 000 zł — oferta jest o 28% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Stanisława Dubois: 13 ofert sprzedaży (mediana 14 175 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 54 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 300 zł/m², czyli ok. 429 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 1 | 550 000 zł | 14 474 | — |
| Cybulskiego | 35,5 m² | — | 649 000 zł | 18 271 | 114 m |
| Wojciecha Cybulskiego | 37 m² | 4 | 619 000 zł | 16 730 | 114 m |
| Wojciecha Cybulskiego | 35 m² | 2 | 649 000 zł | 18 543 | 114 m |
| Cybulskiego | 38 m² | — | 619 000 zł | 16 294 | 114 m |
| Cybulskiego | 33,7 m² | 0 | 569 000 zł | 16 904 | 114 m |
| ul. Śrutowa | 36 m² | — | 689 792 zł | 19 161 | 146 m |
| Ludwika Rydygiera | 36,5 m² | 4 | 429 000 zł | 11 760 | 172 m |
| Ludwika Rydygiera | 37,1 m² | 1 | 469 000 zł | 12 648 | 172 m |
| Rydygiera | 36 m² | — | 627 000 zł | 17 417 | 172 m |
| Pomorska | 41 m² | — | 569 000 zł | 13 878 | 264 m |
| Pomorska | 38 m² | 4 | 590 000 zł | 15 526 | 264 m |
| Pomorska | 41,2 m² | 3 | 529 000 zł | 12 827 | 264 m |
| plac św. Macieja | 33,6 m² | — | 455 000 zł | 13 542 | 360 m |
| Macieja | 42 m² | — | 700 000 zł | 16 667 | 360 m |
| Alfreda Nobla | 32 m² | 4 | 429 000 zł | 13 406 | 362 m |
Mediana podobnych — 15 261 zł/m²; to mieszkanie — 14 474 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 550 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.