Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HLZUOF-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m²
ul. Skorupska, Piasta, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Dzielnica
- Piasta
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-bialystok-piasta-ul-skorupska-2-pok)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 413 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 527 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 400 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Skorupska: 5 ofert sprzedaży (mediana 8250 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 9553 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 53 transakcje w 24 miesiące) mediana to 10 527 zł/m², czyli ok. 400 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | — | 390 000 zł | 10 263 | — |
| Bolesława Chrobrego | 32,4 m² | — | 345 000 zł | 10 648 | 283 m |
| Bolesława Chrobrego | 39 m² | — | 386 000 zł | 9897 | 283 m |
| Bolesława Chrobrego | 32,3 m² | — | 395 000 zł | 12 229 | 283 m |
| ul. Mieszka I | 39 m² | 4 | 429 000 zł | 11 000 | 289 m |
| Piasta | 42 m² | — | 579 000 zł | 13 802 | 302 m |
| ul. Bolesława Chrobrego | 41,5 m² | 3 | 530 000 zł | 12 771 | 367 m |
| Mieszka I | 32 m² | 2 | 299 000 zł | 9344 | 448 m |
| ul. Mieszka I | 32 m² | — | 310 000 zł | 9688 | 448 m |
| Piastowska | 35 m² | 1 | 333 000 zł | 9514 | 597 m |
| Piastowska | 43 m² | 2 | 430 000 zł | 10 000 | 597 m |
| ul. Piastowska | 32 m² | — | 365 000 zł | 11 406 | 597 m |
| Piastowska | 39,1 m² | — | 324 000 zł | 8295 | 597 m |
| Piastowska | 43 m² | — | 425 000 zł | 9884 | 597 m |
| Piastowska | 35,1 m² | 0 | 368 000 zł | 10 484 | 597 m |
| Branickiego | 32,4 m² | — | 369 999 zł | 11 420 | 633 m |
Mediana podobnych — 11 429 zł/m²; to mieszkanie — 10 263 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 390 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.