Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PR14RY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 2
Ramiszowska, Psie Pole, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Psie Pole
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-psie-pole-ramiszo) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-psie-pole-rami)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 602 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 281 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 505 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 18.10.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 61 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Ramiszowska: 25 ofert sprzedaży (mediana 13 100 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 13 132 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 50 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 281 zł/m², czyli ok. 505 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 2 | 525 015 zł | 13 816 | — |
| Ramiszowska | 38 m² | 3 | 528 904 zł | 13 919 | 0 m |
| Ramiszowska | 43 m² | 3 | 567 864 zł | 13 206 | 0 m |
| Ramiszowska | 38 m² | 2 | 519 075 zł | 13 660 | 0 m |
| Ramiszowska | 40 m² | 1 | 520 000 zł | 13 000 | 0 m |
| Ramiszowska | 39 m² | 2 | 523 404 zł | 13 421 | 0 m |
| Ramiszowska | 38 m² | 1 | 509 870 zł | 13 418 | 0 m |
| Ramiszowska | 39 m² | 0 | 544 027 zł | 13 949 | 0 m |
| Ramiszowska | 39 m² | 3 | 529 740 zł | 13 583 | 0 m |
| Ramiszowska | 33 m² | 2 | 485 056 zł | 14 699 | 0 m |
| ul. Rudawska | 42,1 m² | 0 | 559 600 zł | 13 299 | 60 m |
| Pakosławska | 39,9 m² | — | 504 988 zł | 12 650 | 119 m |
| Poświęcka | 32,6 m² | — | 540 000 zł | 16 554 | 236 m |
| Michała Tadeusza Falzmanna | 36,8 m² | 3 | 525 000 zł | 14 270 | 304 m |
| Rudawska | 42,4 m² | — | 529 800 zł | 12 498 | 347 m |
| ul. Henryka Michała Kamieńskiego | 39 m² | — | 579 000 zł | 14 846 | 503 m |
Mediana podobnych — 14 602 zł/m²; to mieszkanie — 13 816 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 525 015 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 525 015 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 105 zł/m² z 15 226 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 61 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.