Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-39BL5S-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 1/5
Przemyska, Ujeścisko-Łostowice, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ujeścisko-Łostowice
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-ujescisko-losto) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-ujescisko-lostowic) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 74% niższa od mediany 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 989 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 135 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 461 000 zł — oferta jest o 67% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.06.2026 (121 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 21,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Przemyska: 7 ofert sprzedaży (mediana 11 222 zł/m²), 47 transakcji w rejestrze (mediana 11 524 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 346 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 135 zł/m², czyli ok. 461 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 1 | 150 000 zł | 3947 | — |
| ul. Ostrołęcka | 45,5 m² | 2 | 598 000 zł | 13 143 | 236 m |
| Ostrołęcka | 44 m² | 4 | 599 000 zł | 13 614 | 247 m |
| ul. Łódzka | 38,5 m² | 2 | 549 000 zł | 14 260 | 470 m |
| Warszawska | 38 m² | 0 | 566 870 zł | 14 918 | 601 m |
| Warszawska | 39 m² | 1 | 584 930 zł | 14 998 | 601 m |
| Warszawska | 39 m² | 4 | 597 265 zł | 15 315 | 601 m |
| Warszawska | 39 m² | 2 | 590 433 zł | 15 139 | 601 m |
| Warszawska | 40 m² | 5 | 604 730 zł | 15 118 | 601 m |
| Warszawska | 41 m² | 0 | 597 000 zł | 14 561 | 601 m |
| Warszawska | 38 m² | 0 | 572 567 zł | 15 068 | 601 m |
| Warszawska | 37 m² | 0 | 556 121 zł | 15 030 | 601 m |
| Warszawska | 40 m² | 2 | 601 632 zł | 15 041 | 601 m |
| Warszawska | 39 m² | 3 | 590 771 zł | 15 148 | 601 m |
| Warszawska | 40 m² | 1 | 599 557 zł | 14 989 | 601 m |
| Warszawska | 39 m² | 0 | 581 577 zł | 14 912 | 601 m |
Mediana podobnych — 14 989 zł/m²; to mieszkanie — 3947 zł/m² (−74%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 150 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 150 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 150 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.