Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FNTORC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m²
ul. Piekoszowska, Czarnów, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Dzielnica
- Czarnów
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-kielce-czarnow-ul-piekoszowska-2-po)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 34% niższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 526 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 854 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 450 000 zł — oferta jest o 41% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7% rocznie brutto.
- 6Ulica Piekoszowska: 15 ofert sprzedaży (mediana 9633 zł/m²), 64 transakcje w rejestrze (mediana 7703 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 73 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 854 zł/m², czyli ok. 450 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | — | 265 000 zł | 6974 | — |
| ul. Piekoszowska | 37 m² | — | 262 900 zł | 7105 | 0 m |
| Piekoszowska | 37 m² | 4 | 365 900 zł | 9889 | 0 m |
| Piekoszowska | 38 m² | 4 | 255 000 zł | 6711 | 0 m |
| Piekoszowska | 43 m² | — | 406 000 zł | 9442 | 0 m |
| Szajnowicza-Iwanowa | 33,8 m² | — | 402 339 zł | 11 900 | 580 m |
| Szajnowicza-Iwanowa | 31,8 m² | — | 424 000 zł | 13 317 | 580 m |
| Mariana Raciborskiego | 45 m² | 3 | 399 000 zł | 8867 | 652 m |
| Mariana Raciborskiego | 40 m² | — | 475 000 zł | 11 875 | 652 m |
| ul. Mariana Raciborskiego | 41 m² | — | 399 000 zł | 9732 | 652 m |
| Jurajska | 45,6 m² | — | 480 000 zł | 10 526 | 866 m |
| ul. Króla Władysława Jagiełły | 42 m² | — | 469 000 zł | 11 167 | 1,1 km |
| ul. Kredowa | 38,1 m² | 4 | 340 000 zł | 8924 | 1,1 km |
| Puscha | 40 m² | — | 449 000 zł | 11 225 | 1,3 km |
| Jerzego Bogumiła Puscha | 37 m² | 0 | 471 241 zł | 12 736 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 10 526 zł/m²; to mieszkanie — 6974 zł/m² (−34%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 265 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.