Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XLM1WQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 7
Piekarska, Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 7
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-piekarska-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty-piekarska/ob/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% niższa od mediany 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 774 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 4309 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 164 000 zł — oferta jest o 141% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.08.2026 (77 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Piekarska: 113 ofert sprzedaży (mediana 10 019 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 87 transakcji w 24 miesiące) mediana to 4309 zł/m², czyli ok. 164 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 7 | 395 304 zł | 10 403 | — |
| Piekarska | 41 m² | 7 | 422 382 zł | 10 302 | 0 m |
| Piekarska | 34 m² | 10 | 407 277 zł | 11 979 | 0 m |
| Piekarska | 43 m² | 5 | 416 765 zł | 9692 | 0 m |
| Piekarska | 34 m² | 9 | 393 353 zł | 11 569 | 0 m |
| Piekarska | 40 m² | 8 | 432 601 zł | 10 815 | 0 m |
| Piekarska | 37 m² | 7 | 385 528 zł | 10 420 | 0 m |
| Piekarska | 39 m² | 1 | 432 190 zł | 11 082 | 0 m |
| Piekarska | 40,6 m² | — | 377 301 zł | 9300 | 0 m |
| Piekarska | 40 m² | 1 | 436 654 zł | 10 916 | 0 m |
| Piekarska | 34 m² | 7 | 372 467 zł | 10 955 | 0 m |
| Piekarska | 41 m² | 9 | 439 110 zł | 10 710 | 0 m |
| Piekarska | 41 m² | 5 | 405 654 zł | 9894 | 0 m |
| Piekarska | 43 m² | 6 | 429 926 zł | 9998 | 0 m |
| Piekarska | 43 m² | 3 | 400 108 zł | 9305 | 0 m |
| Piekarska | 37 m² | 3 | 355 872 zł | 9618 | 0 m |
Mediana podobnych — 10 200 zł/m²; to mieszkanie — 10 403 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 395 304 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 395 304 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 7438 zł/m²; III kw. 2025 — 9181 zł/m²; IV kw. 2025 — 8994 zł/m²; I kw. 2026 — 9074 zł/m²; II kw. 2026 — 9617 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.