Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-APFAM5-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m²
Nasypowa, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% wyższa od mediany 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 100 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8510 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 323 000 zł — oferta jest o 63% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1980 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 6Ulica Nasypowa: 3 ofert sprzedaży (mediana 13 900 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 10 870 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 39 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8510 zł/m², czyli ok. 323 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | — | 525 000 zł | 13 816 | — |
| ul. Nasypowa | 37 m² | 3 | 525 000 zł | 14 189 | 0 m |
| ul. Rolna | 34 m² | — | 250 000 zł | 7353 | 438 m |
| Władysława Orkana | 44 m² | 4 | 485 000 zł | 11 023 | 488 m |
| Załęska Hałda-Brynów | 45 m² | 8 | 309 888 zł | 6886 | 540 m |
| ul. Rzepakowa | 43 m² | — | 469 302 zł | 10 914 | 613 m |
| Rzepakowa | 42 m² | 6 | 534 000 zł | 12 714 | 613 m |
| Brynowska | 45 m² | 9 | 339 000 zł | 7533 | 750 m |
| Brynowska | 44 m² | 6 | 389 000 zł | 8841 | 750 m |
| Brynowska | 44 m² | 0 | 339 000 zł | 7705 | 750 m |
| ul. Ligocka | 39 m² | 3 | 498 319 zł | 12 777 | 981 m |
| ul. Ligocka | 37 m² | 3 | 476 142 zł | 12 869 | 1 km |
| Ligocka | 38 m² | 3 | 500 928 zł | 13 182 | 1,1 km |
| Ligocka | 33,9 m² | — | 305 927 zł | 9024 | 1,1 km |
| Ligocka | 39,4 m² | — | 490 000 zł | 12 437 | 1,1 km |
| Ligocka | 38,4 m² | — | 464 640 zł | 12 100 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 11 100 zł/m²; to mieszkanie — 13 816 zł/m² (+24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 525 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.