Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UQ_XIW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², parter
Modlińska, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-modlin) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-mod)
01Najważniejsze wnioski
- 1W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 2Na rynku od 27.02.2025 (608 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 3Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 4Ulica ul. Modlińska: 136 ofert sprzedaży (mediana 14 143 zł/m²), 69 transakcji w rejestrze (mediana 14 919 zł/m², rynek wtórny).
- 5Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 0 | — | — | — |
| Białołęka | 39 m² | 1 | 607 659 zł | 15 581 | 45 m |
| Modlińska | 37 m² | 0 | 592 745 zł | 16 020 | 50 m |
| Modlińska | 38 m² | 1 | 593 965 zł | 15 631 | 128 m |
| Aluzyjna | 44 m² | 7 | 599 000 zł | 13 614 | 548 m |
| Aluzyjna | 45 m² | 1 | 530 000 zł | 11 778 | 550 m |
| Aluzyjna | 44 m² | 5 | 625 000 zł | 14 205 | 560 m |
| Aluzyjna | 44 m² | 4 | 620 000 zł | 14 091 | 560 m |
| Aluzyjna | 45 m² | — | 599 000 zł | 13 311 | 573 m |
| Aluzyjna | 44 m² | 4 | 645 000 zł | 14 659 | 582 m |
| Aluzyjna | 44 m² | 0 | 549 000 zł | 12 477 | 593 m |
| Aluzyjna | 44,6 m² | — | 620 000 zł | 13 901 | 611 m |
| Aluzyjna | 44,5 m² | — | 599 000 zł | 13 461 | 611 m |
| Aluzyjna | 44,7 m² | — | 638 000 zł | 14 273 | 611 m |
| Aluzyjna | 44,4 m² | — | 659 000 zł | 14 842 | 611 m |
| Aluzyjna | 44,8 m² | — | 605 000 zł | 13 505 | 611 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.