Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IEL8FK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37,5 m², piętro 2/4
Króla Maciusia, Wawer, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37,5 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rok budowy
- 1970
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wawer
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-krola-maciusi) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wawer-krola-maci) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wawer-krola-m) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-oddzielna-k)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% niższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 700 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 306 zł/m²) za 37,5 m² wychodzi ok. 499 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.09.2026 (51 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Gethome, Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica ul. Króla Maciusia: 5 ofert sprzedaży (mediana 14 360 zł/m²), 22 transakcje w rejestrze (mediana 12 973 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 21 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 306 zł/m², czyli ok. 499 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37,5 m² | 2 | 538 500 zł | 14 360 | — |
| ul. Króla Maciusia | 36,5 m² | 4 | 510 000 zł | 13 988 | 42 m |
| Maciusia | 36,1 m² | 4 | 540 000 zł | 14 950 | 72 m |
| Rekrucka | 43 m² | 1 | 731 000 zł | 17 000 | 234 m |
| Goździków | 43,8 m² | — | 736 008 zł | 16 800 | 491 m |
| ul. Korkowa | 37,5 m² | 0 | 560 000 zł | 14 933 | 520 m |
| Bluszczowa | 43,9 m² | — | 732 295 zł | 16 700 | 551 m |
| Korkowa | 43,8 m² | 3 | 766 850 zł | 17 500 | 581 m |
| Korkowa | 45 m² | 0 | 749 791 zł | 16 662 | 581 m |
| Korkowa | 37,5 m² | 4 | 500 000 zł | 13 333 | 581 m |
| ul. Starego Doktora | 38 m² | — | 659 000 zł | 17 342 | 740 m |
| Tytoniowa | 42 m² | 2 | 641 775 zł | 15 280 | 845 m |
| ul. Tytoniowa 20 | 42 m² | 2 | 704 992 zł | 16 770 | 936 m |
| Jordanowska | 41,4 m² | 2 | 734 673 zł | 17 750 | 1,1 km |
| Biskupia | 36 m² | 0 | 549 000 zł | 15 250 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 16 700 zł/m²; to mieszkanie — 14 360 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 538 500 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 538 500 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 538 500 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 538 500 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 538 500 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.