Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZGW2ET-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 4/4
Gen. Orlicz-Dreszera, Grabówek, Gdynia
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Grabówek
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-g) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-grabowek-gen-or) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-grabowek-gen-orlic)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 103 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 276 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 428 000 zł — oferta jest o 29% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.04.2026 (189 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica gen. Orlicz-Dreszera: 10 ofert sprzedaży (mediana 14 474 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 9783 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 24 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 276 zł/m², czyli ok. 428 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 4 | 550 000 zł | 14 474 | — |
| Orlicz-Dreszera | 37 m² | — | 550 000 zł | 14 865 | 0 m |
| Dembińskiego | 36,7 m² | — | 589 990 zł | 16 076 | 357 m |
| Morska | 39 m² | — | 550 000 zł | 14 103 | 420 m |
| Morska | 38,9 m² | — | 468 164 zł | 12 041 | 420 m |
| Morska | 41,2 m² | — | 455 255 zł | 11 058 | 420 m |
| Morska | 32,1 m² | — | 406 571 zł | 12 650 | 420 m |
| Morska | 37,8 m² | — | 490 000 zł | 12 963 | 420 m |
| Morska | 32 m² | 3 | 412 999 zł | 12 906 | 420 m |
| Morska | 38 m² | 4 | 468 164 zł | 12 320 | 420 m |
| Morska | 33 m² | 1 | 423 738 zł | 12 841 | 420 m |
| Morska | 37 m² | 1 | 495 947 zł | 13 404 | 420 m |
| Morska | 41,6 m² | — | 568 195 zł | 13 662 | 420 m |
| Morska | 41 m² | 5 | 534 923 zł | 13 047 | 420 m |
| Morska | 37,5 m² | — | 469 746 zł | 12 527 | 420 m |
| ul. Morska | 40 m² | — | 580 000 zł | 14 500 | 420 m |
Mediana podobnych — 12 841 zł/m²; to mieszkanie — 14 474 zł/m² (+13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 550 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.