Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XXGWOV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², parter
Gabrieli Zapolskiej, Bronowice, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bronowice
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-bronowice-gabrieli) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-bronowice-gabri)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 64 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 488 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 268 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 808 000 zł — oferta jest o 19% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.10.2026 (5 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica GABRIELI ZAPOLSKIEJ: 167 ofert sprzedaży (mediana 17 818 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 13 171 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 109 transakcji w 24 miesiące) mediana to 21 268 zł/m², czyli ok. 808 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 0 | 653 861 zł | 17 207 | — |
| Gabrieli Zapolskiej | 36 m² | 7 | 683 245 zł | 18 979 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 38 m² | 4 | 701 460 zł | 18 460 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej 21 | 39,3 m² | — | 821 122 zł | 20 899 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 38 m² | 2 | 676 725 zł | 17 809 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 39 m² | 0 | 709 735 zł | 18 198 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej 21 | 35 m² | — | 706 157 zł | 20 199 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 41 m² | 3 | 701 634 zł | 17 113 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 33 m² | 4 | 610 914 zł | 18 513 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 33 m² | 6 | 631 737 zł | 19 144 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 38 m² | 1 | 658 521 zł | 17 330 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej 21 | 42,4 m² | — | 886 954 zł | 20 899 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej 21 | 34,9 m² | — | 729 584 zł | 20 899 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 38 m² | 0 | 653 523 zł | 17 198 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 38 m² | 5 | 713 151 zł | 18 767 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 41 m² | 2 | 691 224 zł | 16 859 | 0 m |
Mediana podobnych — 18 086 zł/m²; to mieszkanie — 17 207 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 653 861 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 653 861 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.