Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-9AY9SM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², parter
ul. Franciszka Barcza, Nagórki, Olsztyn
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Nagórki
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-olsztyn-nagorki-ul-franciszka-barcz) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-olsztyn-nagorki-franci) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-olsztyn-nagorki-franciszk)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 19% wyższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 590 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 923 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 415 000 zł — oferta jest o 15% wyżej.
- 3W mieście Olsztyn ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.09.2026 (53 dni); połowa ogłoszeń w mieście Olsztyn wisi dłużej niż 31 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica Franciszka Barcza: 19 ofert sprzedaży (mediana 9417 zł/m²), 113 transakcji w rejestrze (mediana 10 923 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Olsztyn: mediana 9299 zł/m² z 2244 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 126 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 923 zł/m², czyli ok. 415 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 0 | 479 000 zł | 12 605 | — |
| ul. Franciszka Barcza | 37 m² | — | 540 000 zł | 14 595 | 0 m |
| ul. Franciszka Barcza 50L | 41 m² | 0 | 579 000 zł | 14 122 | 0 m |
| Franciszka Barcza | 41 m² | 5 | 449 000 zł | 10 951 | 0 m |
| ul. Jarocka | 36,8 m² | 0 | 392 964 zł | 10 690 | 526 m |
| ul. Jarocka | 44,1 m² | 4 | 471 750 zł | 10 690 | 526 m |
| ul. Jarocka | 39,6 m² | 0 | 419 046 zł | 10 590 | 526 m |
| ul. Stanisława Żurawskiego | 35,7 m² | 4 | 337 000 zł | 9440 | 1 km |
| Jana Janowicza | 39 m² | 0 | 379 000 zł | 9718 | 1,1 km |
| Henryka Panasa | 35,4 m² | 2 | 338 000 zł | 9548 | 1,1 km |
| ul. Edwarda Mroza | 44 m² | — | 539 000 zł | 12 250 | 1,1 km |
| Edwarda Mroza | 45 m² | 2 | 399 000 zł | 8867 | 1,1 km |
| ul. Edwarda Mroza | 45,1 m² | 0 | 480 000 zł | 10 643 | 1,2 km |
| ul. Floriana Piotrowskiego | 41 m² | — | 425 000 zł | 10 366 | 1,3 km |
| Witosa | 45,4 m² | 0 | 449 000 zł | 9890 | 1,5 km |
| ul. Wincentego Witosa | 42 m² | — | 420 000 zł | 10 000 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 10 590 zł/m²; to mieszkanie — 12 605 zł/m² (+19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 479 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 479 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 479 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Olsztyn
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9299 zł/m² (2244 transakcje); połowa transakcji między 8081 zł/m² a 10 538 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 9035 zł/m², pierwotny 9569 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9968 zł/m² z 814 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 31 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8757 zł/m²; II kw. 2025 — 8708 zł/m²; III kw. 2025 — 8934 zł/m²; IV kw. 2025 — 8808 zł/m²; I kw. 2026 — 8990 zł/m²; II kw. 2026 — 9209 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.